在上個(gè)月，恒大許老板就宣布未來(lái)10年退出房地產(chǎn)行業(yè)，向新能源汽車轉(zhuǎn)變。不到一月，目前又有一家千億房企宣告“告別”房地產(chǎn)業(yè)，這就是綠地。根據(jù)公告顯示，公司行業(yè)類別由“房地產(chǎn)業(yè)”變更成為“土木工程建筑業(yè)”。大家可不要小看綠地，那曾經(jīng)也是全國(guó)銷售額前三強(qiáng)的房企，與恒大這些都屬于第一陣營(yíng)。突然一紙變更，讓人唏噓不已的同時(shí)，也讓人產(chǎn)生無(wú)限遐想。
按照他們自己的說(shuō)法是公司的基建產(chǎn)業(yè)占比達(dá)到55%。但從公司的第三季報(bào)可以看出，并不是他們的基建增長(zhǎng)有多快，而是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)下降速度太快。數(shù)據(jù)顯示，今年前9個(gè)月，該公司的新開(kāi)工面積同比減少44%，7-9月降幅更是為52%。說(shuō)到底，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)這么大比例下降，才顯得公司基建業(yè)務(wù)占比很高。所以，關(guān)于綠地的行業(yè)變更原因，看客們心中基本上是有數(shù)了：在逐步退出房地產(chǎn)業(yè)。
那么，大型房企退出行業(yè)，釋放了樓市什么重要信號(hào)呢?不著急買房了?
第一，識(shí)時(shí)務(wù)者為俊杰。
樓市火了這么多年，占用了太多的資源和資金。此前有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)過(guò)數(shù)據(jù)，說(shuō)是A股有一半的上市公司持有投資性房產(chǎn)，都不把資金和精力用于搞實(shí)業(yè)，對(duì)我們的技能改造、科技進(jìn)步無(wú)疑是有重大影響的。
房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，如何引導(dǎo)資金進(jìn)入實(shí)體而不是房地產(chǎn)，國(guó)家在今年出臺(tái)了很多有效措施，比如針對(duì)房企的3道紅線和針對(duì)銀行的2道紅線，其實(shí)都是與房企有關(guān)。紅線一劃，資金口子就扎上了，沒(méi)有新鮮血液供給開(kāi)發(fā)商，猶如熱鍋上的螞蟻：首先是沒(méi)錢拿土地了，同時(shí)還得降價(jià)促銷回籠資金已償還不斷到期的債務(wù)。那么，他們現(xiàn)在退出明智嗎?
這個(gè)要看怎么說(shuō)了，相對(duì)于2019年初*萬(wàn)達(dá)退出房地產(chǎn)，顯然是有點(diǎn)晚，也有點(diǎn)被動(dòng)，但如果一些杠桿較高，經(jīng)營(yíng)不善的房企還不及時(shí)退出，只會(huì)讓債務(wù)越滾越多，積重難返，所以，從這個(gè)角度來(lái)看，現(xiàn)在退出還算識(shí)時(shí)務(wù)。相對(duì)而言，從現(xiàn)在的授信和融資成本環(huán)境看，民營(yíng)房企退出，國(guó)企接手或是一個(gè)趨勢(shì)。
第二，大拆大建時(shí)代過(guò)去，城市發(fā)展主要以更新為主，房地產(chǎn)蛋糕不多了。
早在去年的7月份時(shí)，國(guó)家就宣布全面推進(jìn)舊改，改變城市更新方式，在前一段時(shí)間，住建部還下發(fā)了21個(gè)城市更新試點(diǎn)城市名單，種種跡象表明：未來(lái)拆舊建新的模式將退出歷史舞臺(tái)，取而代之的就是舊改，新房市場(chǎng)的蛋糕會(huì)越來(lái)越小。
相比較而言，美國(guó)人口雖然沒(méi)有我們多，但房企僅480多家，而我們有近10萬(wàn)家的房企，顯然是過(guò)多了。現(xiàn)在每年大概有400-500家房企消亡，隨著房地產(chǎn)紅利時(shí)代結(jié)束，包括大型房企在內(nèi)，將加快退出房地產(chǎn)的步伐?；蛟S再過(guò)5年，我們很多現(xiàn)在有名的房企將從榜單中消失。
第三，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)新格局。
從今年諸多大型民營(yíng)房企債務(wù)暴雷情況看，由于自身經(jīng)營(yíng)擴(kuò)張掌控能力有限，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱，一旦監(jiān)管趨緊和市場(chǎng)出現(xiàn)風(fēng)吹草動(dòng)時(shí)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，而國(guó)有房企就不一樣，有信用背書(shū)，融資成本也要少很多。所以，未來(lái)，像住房這樣關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的商品，大概率還是以國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)為主，以有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。
最后一個(gè)關(guān)于房?jī)r(jià)、買房的問(wèn)題。
房?jī)r(jià)是一個(gè)很敏感而熱議話題，我們誰(shuí)也不能臆測(cè)，但說(shuō)樓市、談房地產(chǎn)，也不可能完全回避這樣一個(gè)問(wèn)題。從國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)健康平穩(wěn)的定位來(lái)看，未來(lái)N年對(duì)樓市的調(diào)控都不會(huì)出現(xiàn)大幅的放松，必須在一定規(guī)則下運(yùn)行。
當(dāng)然，考慮到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、收入增長(zhǎng)、原材料價(jià)格增長(zhǎng)，以及一些優(yōu)質(zhì)城市的產(chǎn)業(yè)和人口吸附力強(qiáng)，一些一二線大城市的房?jī)r(jià)要下跌很多也是不容易，但考慮到管控和房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)預(yù)期，在房住不炒的大背景下，房?jī)r(jià)漲幅有限，大概率處于一個(gè)穩(wěn)中有微漲的趨勢(shì)。不過(guò)，人口就那么多，人均住房面積也與發(fā)達(dá)國(guó)家相差無(wú)幾，那些人口被虹吸而凈流出的三四線城市，特別是縣城，或進(jìn)入滯漲甚至理性回歸的過(guò)程。
鑒于以上趨勢(shì)，對(duì)我們購(gòu)房者而言，買房要以自住為目標(biāo)，即便是在大城市，誰(shuí)也不能保證你所買的小區(qū)、你買的房子能保值增值，而小城市就更不用說(shuō)了，如果自己要改善，孩子要結(jié)婚上學(xué)，該買還得買。當(dāng)然，如果沒(méi)有這些緊迫的自住需求，那就大可不必現(xiàn)在就往樓市里鉆。此外，考慮到眼下的房企狀態(tài)，如果決定要買房，建議還是選擇有國(guó)企、央企背景開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房子，盡量不要買到有潛在延遲交付或爛尾可能的房子，越是打折售賣越要擦亮眼睛，畢竟，安全相比撿便宜更為重要。
