一石激起千層浪。10月23日舉行的第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議通過了授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作的決定，引發(fā)熱議。25日，A股市場小幅反彈，地產(chǎn)股卻逆勢下跌。為此，金融投資報記者就房產(chǎn)稅改革涉及的相關(guān)問題及其影響采訪了業(yè)內(nèi)人士。
不會導(dǎo)致房價大幅波動
在青島大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授、中國社科院金融研究所金融發(fā)展室原主任易憲容看來，開征房產(chǎn)稅具有多重目標(biāo)：其一，為了實施“共同富裕”發(fā)展戰(zhàn)略?？v觀近20年來，凡是家庭財富增長得比較多的，都或多或少與房有關(guān)，而有的人擁有幾套，甚至幾十套房子，而有的人連自己居住的首套房都沒有。這與“共同富裕”的發(fā)展戰(zhàn)略是背道而馳的，有必要通過征房產(chǎn)稅進行調(diào)節(jié)。
安信證券認(rèn)為，當(dāng)前，我國確實存在著不同群體在住房實際擁有量及住房客觀需要量上的結(jié)構(gòu)性矛盾，推進房地產(chǎn)稅改革試點，有助于在一定程度上緩解這個結(jié)構(gòu)性矛盾，重點是那些結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出的經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)城市。
其二，更有效地實施“房住不炒”的政策。2016年中央明確房地產(chǎn)的“只住不炒”的市場定位。這意味著房地產(chǎn)市場要由以投資為主導(dǎo)的市場回歸到以消費為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)變，關(guān)鍵就是讓房地產(chǎn)市場的價格逐漸下調(diào)，由投資者可承受的價格水平逐漸轉(zhuǎn)變至消費者可承受的價格水平上來。
其三，可以在一定程度上增加地方政府的財政收入。中信證券研報指出，未來房地產(chǎn)稅試點政策改革方向或包括完善征管制度、取消新老劃斷政策以拓寬稅基、適度調(diào)整稅率、設(shè)置房產(chǎn)市值評估比例、首套房免征與人均免征面積等。若后續(xù)開展全國性房地產(chǎn)稅立法與征收工作，假設(shè)房產(chǎn)市值評估比例為70%，預(yù)計全國房地產(chǎn)稅收入范圍約為380億元至5600億元，難以替代土地出讓收入。
不過，易憲容認(rèn)為，開征房產(chǎn)稅不會導(dǎo)致房價大幅波動。他的理由有三：一是房價主要還是受信貸、人口、住房供應(yīng)量的影響，并不只是由房產(chǎn)稅決定價格的升降。
二是從人口角度看，人口多的地方，對房子的需求量就多。從未來看，城市人口凈流入的地方，房價上漲空間就相對大一些;反之亦然。目前人口凈流入的前10大城市依次為杭州、深圳、廣州、寧波、成都、長沙、重慶、鄭州、西安、廈門。隨著人口往上述城市流入，未來仍面臨住房短缺現(xiàn)象，但東北、西北以及低能級城市，由于人口外遷嚴(yán)重，不僅已經(jīng)出現(xiàn)供給過剩，而且未來過剩程度還將加深。
三是從住房供應(yīng)量角度看，2020年中國城鎮(zhèn)住房套戶比平均為1.09，其中，一線、二線、三四線城市分別為0.97、1.08、1.12，中國住房整體已經(jīng)靜態(tài)平衡，只是結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。
希望實現(xiàn)社會效益最大化
武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長董登新教授說，房產(chǎn)稅開征后，將加大房屋持有人的持有成本，特別是在房價下行時，持有人不僅不能保值增值，而且還將出現(xiàn)“入不敷出”的現(xiàn)象。在此情況下，會使部分二手房上市轉(zhuǎn)讓，從而使供求關(guān)系發(fā)生變化。這樣可以抑制炒作行為。
“同時，房產(chǎn)稅開征后，出租房同樣會受到一定的影響，主要體現(xiàn)在房屋租金上。過去有些人寧愿空置，也不愿意出租，因為基本上沒有持有成本，但房產(chǎn)稅開征后，每年都要繳納一次房產(chǎn)稅，既然將其作為投資品，不可能不考慮成本問題。那么，如果不轉(zhuǎn)讓，就會用于出租，而雇傭關(guān)系的改變，將會使房租下降。”董登新表示。
易憲容則認(rèn)為，試點時間為五年，雖然時間比較長，但與由供求關(guān)系來決定的消費品市場價格不同，當(dāng)住房作為特征品時，不是由供求關(guān)系，而是由市場預(yù)期來決定的，因此，房產(chǎn)稅的試點有利于引導(dǎo)市場預(yù)期的改變。
不過，另有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)稅試點的短期心理預(yù)期沖擊大于中長期的經(jīng)濟沖擊;房地產(chǎn)的價格最終取決于供需本身，稅收只是影響供需的一個因素，稅收不是萬能的，當(dāng)房地產(chǎn)稅被普及并被公眾接受后，短期心理沖擊就消失了，房地產(chǎn)價格最終回歸到土地、人口和金融因素。
英大證券首席經(jīng)濟學(xué)家李大霄的預(yù)計：開征房產(chǎn)稅后，將促進房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，加速“洗牌”;同時，將加大不同能級城市之間的差距，出現(xiàn)低能級城市的房子價格支撐相對薄弱，而高能級城市的房子價格支撐相對強勢的現(xiàn)象。
李大霄同時提出了以下三點希望：一是希望在試點期間，進行充分的調(diào)查研究，合理設(shè)計房產(chǎn)稅的征收機制，促進社會穩(wěn)定、家庭和諧，實現(xiàn)社會效益最大化。二是希望本著積極、穩(wěn)妥地進行開征房產(chǎn)稅的試點，不要遍地開花、急于求成，在試點中發(fā)現(xiàn)問題、尋找解決辦法，為正式推開投石問路。三是希望房產(chǎn)稅正式開征前，適當(dāng)調(diào)整和完善與房產(chǎn)稅相關(guān)的其他稅種以及現(xiàn)行土地出讓金模式，使購房者持有環(huán)節(jié)的累計成本保持在一個比較適度合理的水平上，保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。(本報記者 楊成萬)
