富力地產(chǎn)中報顯示，其仍未滿足“三道紅線”要求，降杠桿仍是其當(dāng)務(wù)之急。或許和之前加速降杠桿有關(guān)，富力地產(chǎn)多個項目存在違規(guī)交房問題。
最新中報顯示，為滿足“三道紅線”的要求，絕大多數(shù)房企降杠桿、降檔成效明顯。但也有的房企降杠桿不夠明顯，貝殼研究院統(tǒng)計，截至今年上半年末，富力地產(chǎn)剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為74.9%，凈負債率為123%，現(xiàn)金短債比約為0.55，全部沒有達到“三道紅線”的標(biāo)準(zhǔn)。
降負債和促回款是房企改善“三道紅線”的兩大有效手段。然而在降檔的巨大壓力下，富力地產(chǎn)表現(xiàn)得有些“心急”，交房回款方面富力地產(chǎn)違規(guī)行為不斷。據(jù)《紅周刊》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其在太原、臨汾、廣州、天津等地的樓盤項目存在先交房、后驗房的違規(guī)交房行為。
富力踩全“三道紅線”
降杠桿壓力較大
8月24日，富力地產(chǎn)發(fā)布2021年中期業(yè)績報告。作為截至2020年末“三道紅線”全踩的差等生房企，富力地產(chǎn)的降杠桿成效比起業(yè)績表現(xiàn)更受大家關(guān)注。
截至上半年底，富力地產(chǎn)持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約127.6億元，和去年底的256.7億元相比，減少129.1億元;總負債約3317.8億元，比較去年底減少184億元，其中有息借款約1433.5億元，較去年底下降164億元，短期借款約519億元，遠遠超過公司的在手現(xiàn)金規(guī)模。
而據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，截至今年上半年底，富力地產(chǎn)剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為74.9%，較去年底下降1.8個百分點;凈負債率為123%，較去年底減少約7個百分點;現(xiàn)金短債比為0.55，較去年底減少約0.08。不難看出，雖然半年時間過去，上述三項指標(biāo)均有改善，但富力地產(chǎn)仍“三道紅線”全踩，歸屬“紅檔”房企行列。
中期業(yè)績會上，富力管理層表示，公司將每年達標(biāo)一條“紅線”指標(biāo)，“2021年一條，2022年一條，2023年一條。”富力地產(chǎn)董事長助理李啟明指出，公司的目標(biāo)是減債為主或者紅線達標(biāo)為主，希望做回公司本身的業(yè)務(wù)，包括賣樓、收款、結(jié)賬、預(yù)售，未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流幫公司減債。
會上，富力地產(chǎn)董事長李思廉還表示，“希望股東給一些耐性”，因為現(xiàn)行環(huán)境下賣樓收錢慢，要以“安全為主”，公司未來12個月將著重就現(xiàn)金流、持續(xù)減債兩方面去精細化管理。
在富力地產(chǎn)半年報發(fā)布后，標(biāo)普隨即出具研究報告，報告表示，富力地產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)仍偏向于短期資本，且改善速度將較為平緩。此外，富力地產(chǎn)的流動性狀況距離評級下調(diào)閾值的緩沖區(qū)依舊很窄，該公司能否將流動性改善到與較高評級同行一致的水平，仍取決于現(xiàn)金生成的可持續(xù)性。
而花旗也在報告中指出，富力地產(chǎn)明年的首要任務(wù)是再融資和減少負債，預(yù)期集團今年的利潤將會持平。
降價銷售 增收不增利
今年上半年，富力地產(chǎn)回款加速明顯，實現(xiàn)營業(yè)收入394.9億元，同比增長18%。營收的增長得益于交付面積的增加。作為貢獻公司營收超9成的物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)，今年上半年交付物業(yè)面積409.8萬平方米，同比增長22%;對應(yīng)貢獻營收359.46億元，同比增長17%。
半年報顯示，海南營收42.82億元，主要來自海南富力首府;太原營收41.52億元，其中僅太原富力金禧城這一單一項目就貢獻營收25.54億元，占總營收的7%;而重慶也貢獻營收19.35億元。作為富力地產(chǎn)營收貢獻的主要陣地，海南、太原、重慶三城市貢獻了公司今年上半年總營收的29%。
不過，交付面積和營業(yè)收入的快速增長并沒能換來公司凈利潤的同步提升。今年上半年，富力地產(chǎn)實現(xiàn)凈利潤30.8億元，較去年同期的37.92億元，同比下滑18.78%。
而之所以凈利潤明顯下滑，一部分原因在于，期內(nèi)富力地產(chǎn)采取了降低價格以刺激銷售、去庫存的營銷策略，總平均售價從去年上半年的9200元/平方米降至今年同期的8800元/平方米，降幅達4%。
業(yè)績發(fā)布會上，李思廉表示，“所有的公司都在拼命地提高現(xiàn)金流。富力自然也不例外，甚至不惜忍痛犧牲一部分利潤。”“三道紅線”令房企有息負債增長受限。在此大背景下，房企紛紛加速降杠桿，以求滿足“安全線”要求。而剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債比都遠超紅線標(biāo)準(zhǔn)的富力地產(chǎn)降負債壓力不小，這也倒逼富力地產(chǎn)不得不采取薄利多銷的促銷方式，來加快銷售去化和現(xiàn)金回流。
《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，在2021年上半年貢獻了富力地產(chǎn)7%營收的太原富力金禧城降價明顯。富力地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，金禧城于2017年11月開盤，目前“暫無報價”，但仍然在售。不過根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，當(dāng)前金禧城僅售6800元/平方米，這一售價相較其在2020年末的價格12300元/平方米，接近“腰斬”。
或許也是受“腰斬”式降價的影響，太原雖營收貢獻較大，但其在盈利能力方面卻拖后腿嚴(yán)重。今年上半年富力地產(chǎn)毛利率從去年同期的33.5%降至22.3%，下滑11.2個百分點。而根據(jù)半年報，太原毛利率僅為21%，不光遠遠低于其他營業(yè)額排名靠前的城市——海南的毛利率水平35%、重慶的40%、北京的51%，還低于富力地產(chǎn)今年上半年的整體毛利率水平。
貢獻7%營收的太原金禧城
疑存違規(guī)交房、質(zhì)量問題
金禧城在富力地產(chǎn)上半年的業(yè)績表現(xiàn)中扮演著較為重要的作用，然而《紅周刊》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，金禧城疑似存在延期交房、違規(guī)交房等諸多問題。
今年3月，有金禧城C3號樓業(yè)主在人民網(wǎng)旗下的互聯(lián)網(wǎng)官民互動平臺領(lǐng)導(dǎo)留言板表示，金禧城C3應(yīng)在2020年12月31日交房，現(xiàn)在已延期60多天。期間(富力)只發(fā)了一封短信給業(yè)主，說要延期交房，但并未說明具體交房期限。
至6月，該樓盤業(yè)主反映，富力在收房問題上存在違規(guī)和欺騙業(yè)主行為。其指出，“5月31日富力在其金禧城售樓部現(xiàn)場出示的《房屋建筑工程竣工驗收報備表》中，最后一頁為空白，無住建部有關(guān)部門簽字蓋章。”
金禧城C3號樓業(yè)主之所以如此關(guān)注新房是否達到交房標(biāo)準(zhǔn)，或許和此前的一場大火有關(guān)。據(jù)媒體報道，2020年5月11日，太原富力金禧城C區(qū)一在建的地下車庫發(fā)生火災(zāi)，火災(zāi)過火面積約1000多平方米。
8月，太原市委社情民意辦公室回復(fù)表示，金禧城C3號樓已取得《建設(shè)工程竣工驗收備案表》，并轉(zhuǎn)太原市住建局建議，即業(yè)主可與開發(fā)商協(xié)商或司法解決相關(guān)糾紛。對于金禧城C3號樓失火部位，太原市委社情民意辦公室也指出，早在5月31日在太原市行政審批服務(wù)管理局申請辦理了竣工驗收備案手續(xù)。這些回復(fù)表明，金禧城C3號樓在5月31日取得了《建設(shè)工程竣工驗收備案表》，但為何業(yè)主看到的備案材料卻沒有當(dāng)?shù)刈〗ú块T的簽字蓋章?這仍需富力地產(chǎn)做出解釋。
另據(jù)《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，此前金禧城就存在疑似違規(guī)交房行為。金禧城1期于2019年12月30日交房的部分戶型中，有業(yè)主反映，富力地產(chǎn)“在沒有做好交房準(zhǔn)備的前提下，先付款后驗房”，業(yè)主發(fā)現(xiàn)的問題包括門板門套多處劃痕、電視墻開裂、廚房墻面瓷磚開裂、紗窗破損、地板空鼓破損等諸多問題。
彼時，太原市委社情民意辦公室也回復(fù)業(yè)主表示，太原市住建局已約談項目負責(zé)人，要求建設(shè)單位立即進行逐戶排查并按合同約定逐一整改問題，并向業(yè)主做好相關(guān)解釋工作。
金禧城的違約交房行為并非個例?！都t周刊》記者發(fā)現(xiàn)，富力地產(chǎn)在多個城市的地產(chǎn)項目都存在上述違規(guī)行為。
今年2月有業(yè)主表示，臨汾富力灣開發(fā)商在沒有提供任何證明房屋檢驗合格的證書的情況下，要求業(yè)主交錢收房然后再驗房，而且交房需先交物業(yè)費、取暖費等相關(guān)費用。據(jù)該業(yè)主反映，臨汾富力灣開發(fā)商原本承諾的精裝房，存在墻皮脫落、柜門破損、門口地腳線脫落等諸多質(zhì)量問題。
富力地產(chǎn)還曾因先交房后驗房收到《警示函》。4月16日，廣州市政府新聞辦發(fā)文表示，“廣州市住建部門近期在全市范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)市場專項檢查行動，針對富力天寓樓盤存在先交房再驗房”等問題，“約談企業(yè)相關(guān)負責(zé)人并發(fā)出《警示函》，糾正企業(yè)不規(guī)范行為。”
不過，在遭“點名”之后，富力地產(chǎn)先交房后驗房的違規(guī)行為似未中斷。8月初，一位天津業(yè)主在互聯(lián)網(wǎng)平臺(微博)曬出多張交房現(xiàn)場圖，并表示，“富力又一城怕延期賠償，不達到交房條件就讓交房……而且必須先交錢才讓驗房，這是什么條款?”
對于富力地產(chǎn)來說，在加速交房回款來改善現(xiàn)金流、償還債務(wù)的同時，還需注意保障業(yè)主的相應(yīng)權(quán)益。
