中央持續(xù)釋放穩(wěn)樓市信號,市場上卻出現(xiàn)了諸如“調(diào)控轉(zhuǎn)向”“政策底”等聲音。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,“房住不炒”的房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)未發(fā)生改變。
10月20日,多位高層官員密集發(fā)聲,向市場傳遞維護房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、避免發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的信號。隨后的21日,銀保監(jiān)會發(fā)聲支持剛需購房。這都為樓市帶來陣陣暖意,讓市場響起諸如“調(diào)控要轉(zhuǎn)向”“樓市要回暖”的聲音。
緊接著的23日,房地產(chǎn)稅試點的官宣成為輿論熱點,似乎又讓市場多了一分疑慮。未來的樓市行情將迎來怎樣的變化?房地產(chǎn)行業(yè)何去何從?
中央釋放維穩(wěn)信號,地方調(diào)控回歸科學(xué)
事實上,樓市的暖風(fēng)從9月底便開始吹起來。9月24日召開的中國人民銀行貨幣政策委員會2021年第三季度例會上,央行首次指出要“維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,維護住房消費者的合法權(quán)益”。“兩個維護”提出后,中央還多次釋放穩(wěn)樓市信號。
9月29日,人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會積極商討落地方案,會議再次強調(diào)要求金融機構(gòu)按照法治化、市場化原則,落實“兩個維護”。
10月,多位領(lǐng)導(dǎo)頻繁發(fā)聲,持續(xù)釋放維穩(wěn)信號,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。10月15日,央行第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會召開,金融市場司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,房價上漲過快的城市在房價回穩(wěn)后,房貸供需關(guān)系也將回歸正常。
10月20日,2021金融街論壇年會開幕,國務(wù)院、銀保監(jiān)會、央行領(lǐng)導(dǎo)發(fā)聲房地產(chǎn),認(rèn)為風(fēng)險總體可控,房地產(chǎn)合理資金需求正在得到滿足。
10月21日,三季度銀行業(yè)保險業(yè)數(shù)據(jù)信息暨監(jiān)管重點工作發(fā)布會上,銀保監(jiān)會發(fā)聲支持剛需購房,在強調(diào)“房住不炒”定位、明確“三穩(wěn)”目標(biāo)的前提下,從五個方面推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
10月23日,全國人大常委會會議決定,授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作,授權(quán)的試點期限為五年,自國務(wù)院試點辦法印發(fā)之日起算。今年頻頻被提到的房地產(chǎn)稅終于落地,這意味著房地產(chǎn)稅試點工作正在加速推進中。
除了中央層面的不斷發(fā)聲,各地也因城施策“穩(wěn)樓市”。部分城市在購房補貼、公積金貸款、商品房預(yù)售條件等方面做出調(diào)整,其中哈爾濱出臺穩(wěn)定房地產(chǎn)市場“十六條”新政,內(nèi)容涉及人才購房、土地增值稅、公積金貸款等;廣州明確住房公積金可在佛山、東莞等省內(nèi)7城購房時提取使用;義烏降低商品房預(yù)售條件并調(diào)整“公證搖號”政策;與此同時,廣州、青島、佛山等地部分銀行房貸利率下調(diào),放款速度有所提升。
與此同時,另有部分城市的樓市調(diào)控繼續(xù)升級,如杭州收緊人才落戶政策,畢業(yè)生落戶門檻提高至本科畢業(yè);東莞公布二手房指導(dǎo)價小區(qū),首批納入218個樓盤,并指出,房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)信息發(fā)布平臺等不得受理或?qū)ν獍l(fā)布明顯高于本市二手住房交易參考價格的房源。
是糾偏不是救市,預(yù)計四季度市場下行壓力減輕
為何會出現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控“又松又緊”,看似矛盾的情況?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為這并不矛盾,“央行等政策出發(fā)點是降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險,所以從防范爛尾樓出現(xiàn)等角度出發(fā),給予了房企更為積極的信貸支持。而房地產(chǎn)稅的提法,這幾年都有,是房地產(chǎn)長效機制的概念,和央行近期動作的大環(huán)境還是不太一樣”。
中央高層的接連發(fā)聲,和最近房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的問題不無關(guān)系。房地產(chǎn)市場繼續(xù)下行,傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”明顯褪色。根據(jù)中指數(shù)據(jù),今年國慶期間(10月1日—7日),包括一線城市在內(nèi)的15個重點監(jiān)測城市的新建商品住宅成交面積較去年同期下降達33%,其中,二、三四線代表城市降幅均超四成。
房企不僅遭遇“房子不好賣”,部分融資也受到影響,以至于面臨生存難題。中指研究院監(jiān)測,9月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為911.6億元,同比下降43.8%,環(huán)比下降22.3%。7月開始,個別地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)信用違約。8月以來,多家企業(yè)信用評級受到機構(gòu)下調(diào)。
另外,開發(fā)商資金壓力大,買地?zé)崆橐惭杆俳禍亍8鶕?jù)申萬宏源證券研究所統(tǒng)計,第二次供地的流拍率高達33%。中指數(shù)據(jù)顯示,代表企業(yè)10月拿地總額同比、環(huán)比雙降,拿地累計總額同比下降13.1%。
在10月15日人民銀行舉行的2021年第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)布會上,央行金融市場司司長鄒瀾表示,“部分金融機構(gòu)對于30家試點房企‘三線四檔’融資管理規(guī)則存在一些誤解,人民銀行、銀保監(jiān)會已于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會,保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放”。“少數(shù)城市房價上漲過快,個人住房貸款投放受到一些約束,但房價上漲速度得到遏制、房價回穩(wěn)后,這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常”。
“自9月末以來,政策開始糾偏,糾正對房地產(chǎn)金融審慎理解的錯誤,滿足人們對首套房的需求,開發(fā)商合理融資需求等,但是不能叫救市,雖然按揭貸款的增量空間有了,但并沒有突破貸款集中度管理。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。
樓市利好政策頻出,市場上出現(xiàn)諸如“調(diào)控轉(zhuǎn)向”“政策底”等聲音,李宇嘉認(rèn)為“房住不炒”的房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)未發(fā)生改變,“控制總杠桿的情況下,保護好剛需、滿足合理融資需求,加上‘一城一策’,樓市才會穩(wěn)定下來”。
廣東省房地產(chǎn)研究會執(zhí)行會長韓世同同樣認(rèn)為,目前并不是救市的狀況,“市場上信貸沒有全面放松,利率也未出現(xiàn)明顯下調(diào)和回落。”韓世同說,“國家強調(diào)不將房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟的手段,堅持‘房住不炒’,就不會輕易因為成交的萎縮和部分企業(yè)的債務(wù)危機就加大放水。”
在此背景下,對于后市,專家如何研判?李宇嘉認(rèn)為四季度房地場市場還會慣性下行,但下行會放緩。“這是去年下半年以來長效機制實施的結(jié)果,包括三道紅線、貸款集中度、優(yōu)化土地出讓規(guī)則、二手房指導(dǎo)價,等等。同時近期開發(fā)商信用風(fēng)險事件不斷爆發(fā),會導(dǎo)致市場預(yù)期轉(zhuǎn)向悲觀。”李宇嘉說,“如今政策糾偏,太緊的局面已經(jīng)過去了,未來一些如調(diào)整土地出讓溢價率等利好政策會提升市場預(yù)期,市場下行可能會減緩,處于一個構(gòu)筑底部的狀態(tài)。”(周中雨)