記者 李貝貝 上海報道
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因發(fā)文宣布放寬房貸年齡限制，鼓勵“激活老年人購房需求”，日前浙江省寧波市引發(fā)輿論關(guān)注。作為日漸進入深度老齡化社會的高能級城市，寧波對于老年人購房需求的刺激動作源于其樓市行情的平淡。
與寧波類似，基于市場交易的趨勢性回落，近期已有多地對樓市調(diào)控政策進行了優(yōu)化。據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計，4月，重點城市出臺提振政策15次，政策出臺數(shù)量較上月有所增加，優(yōu)化力度持續(xù)加碼。該院認為，高能級城市在此時釋放積極信號，將有助于改善市場政策預(yù)期，引導(dǎo)市場信心恢復(fù)。
老齡化城市鼓勵老人購房
5月6日，寧波多個金融監(jiān)管部門和機構(gòu)聯(lián)手出臺了十項促進消費的措施，涉及家居、汽車、餐飲、文旅等多個方面。其中，在購房消費方面，寧波提出要全力支持居民首套和改善性住房需求，推廣二手房按揭貸款“帶押過戶”模式，支持銀行機構(gòu)在風(fēng)險可控前提下，放寬房貸年齡限制，激活老年人購房需求。
作為長三角區(qū)域重要的二線城市，寧波強調(diào)“激活老年人購房需求”，離不開城市老齡化不斷加深的大背景。
“寧波已逼近深度老齡化社會?！薄丁酚浾呖吹剑瑢幉ㄊ腥嗣裾倬W(wǎng)于2022年10月發(fā)布的一篇文章透露，寧波市于1987年進入人口老齡化社會，是國內(nèi)進入人口老齡化較早、老齡化速度較快、程度較深的地區(qū)。
該文指出，截至2021年底，寧波全市60周歲及以上戶籍老年人口占比率高出全國7.4個百分點，高出全省2.6個百分點。其中80歲以上高齡人口22.6萬，占老年人口的13.9%。預(yù)計到2025年，寧波市戶籍老年人口接近200萬，占比為30%左右，“這意味著10個寧波人中3個是老年人”。
不過，在人口老齡化情況愈發(fā)嚴峻的同時，寧波市也注重老年人“頤養(yǎng)有保障”，近年著力構(gòu)建了多層次老年社會保障體系。據(jù)上述文章，寧波市持續(xù)提高各類社會保障水平，企業(yè)退休人員養(yǎng)老金自2005年以來實現(xiàn)“十八連漲”，城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險基礎(chǔ)養(yǎng)老金標(biāo)準居全省第一。
據(jù)悉，在“放寬房貸年齡限制”方面，目前寧波大多數(shù)銀行對于貸款人“年齡+貸款年限”之和的限制為65歲至70歲；今年年初，部分銀行進一步將年限限制調(diào)整到了最高80周歲。
記者注意到，除專門針對老年群體的調(diào)控政策外，寧波今年以來已多次出臺新政刺激樓市。例如，4月21日，寧波市住房公積金管理委員會宣布，在寧波就業(yè)并繳存住房公積金的本科和碩士畢業(yè)生公積金貸款額度可分別上浮20%、30%；高級及以上層次人才公積金最高貸款限額上浮50%。
接連放寬樓市調(diào)控政策的背后，是寧波仍需提振的樓市行情。
據(jù)寧波市房產(chǎn)市場管理中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年，寧波主城區(qū)新建商品住宅成交30472套，同比下降約52%；二手商品住宅成交量32015套，下降約28%。今年一季度，疫情期間積壓的購房需求在二、三月份已經(jīng)得到釋放，寧波市區(qū)新房合計成交100萬平方米，同比上漲25%；二手住宅合計成交130萬平方米，同比上漲109%。
不過，在短暫的回溫后，寧波樓市已從高位回落。根據(jù)寧波住建局官網(wǎng)的房產(chǎn)交易板塊顯示，4月寧波市六區(qū)新房成交備案2547套，環(huán)比下降34%，全市新開盤項目6個，整體去化率僅24%。二手房方面，4月市六區(qū)二手房成交4463套，環(huán)比下降34%。
高能級城市釋放樓市支持措施
寧波的情況并非個案。事實上，隨著市場積壓需求的基本釋放完畢，近期已有多個熱點城市紛紛因城施策優(yōu)化了樓市調(diào)控政策。
易居研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年4月份，全國重點50個城市新房成交面積為1896萬平米，環(huán)比下降27%，同比增長30%。另據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測，今年“五一”假期期間（4月29日—5月3日），44個重點城市樓市累計成交78.85萬平方米，同比增長21%。但這主要緣于有的城市去年同期低基數(shù)的影響，使得同比增幅較大，實際上整體亦不及2021年和2019年同期水平。
貝殼研究院分析指出，分能級來看，一線城市釋放積極信號，因區(qū)施策；二線城市逐步縮小限購區(qū)域，放松力度加強。三四線城市當(dāng)前政策寬松。
例如，4月30日，上海市出臺公積金新政，宣布自5月1日起，符合提取規(guī)定的多子女家庭，可按照實際房租支出提取住房公積金。符合規(guī)定的多子女家庭購買首套住房，貸款限額（含補充公積金最高貸款限額）在最高貸款限額的基礎(chǔ)上上浮20%。
中指研究院指出，在公積金政策優(yōu)化方面，年內(nèi)已有近90城對公積金政策進行優(yōu)化，主要涉及降低公積金首付，提高公積金貸款額度，支持公積金可提可貸、支付首付、商轉(zhuǎn)公等政策。中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜向《》記者表示，公積金政策指向性較強，有利于直接為真正有購房需求的居民提供支持，促進住房需求釋放。
二線城市中，4月底，蘇州吳中區(qū)將非蘇州市戶籍購房的社保繳納要求從6個月降低到3個月，且只要1年內(nèi)有3個月繳納記錄就可以提交資料，不要求連續(xù)繳納。
杭州則在錢塘區(qū)進行了限購政策優(yōu)化。4月中旬，杭州將下沙街道和河莊街道加入錢塘區(qū)限購放寬區(qū)域。調(diào)整后，外地戶籍居民只需1個月社保即可購買錢塘區(qū)首套新房或二手房（需提供1年以內(nèi)社保繳納證明）。截至目前，錢塘區(qū)和富陽區(qū)全域已放松限購，蕭山區(qū)、余杭區(qū)、臨平區(qū)均有部分街道也放開限購，只有臨安區(qū)不在限購范圍。
與此同時，持續(xù)數(shù)年的“搶人大戰(zhàn)”仍未休戰(zhàn)，多地近期不斷放松落戶要求。例如，杭州規(guī)定，5月8日起，對已在市區(qū)落實就業(yè)單位的35周歲以下的普通高校大專學(xué)歷畢業(yè)生，可在市區(qū)辦理落戶；45周歲以下普通高校碩士研究生可按“先落戶后就業(yè)”的原則，在市區(qū)辦理落戶。
另有城市為購房者發(fā)放購房補貼。5月12日，安徽省滁州市政府網(wǎng)站發(fā)布相關(guān)通知，在購房補貼方面，對在滁州市購買首套商品住房的購房者進行購房款10%最高20萬元的購房補貼；在契稅補助方面，購買商品房，受益財政給予購房者實際繳納契稅的50%補助等。更早一些時候，4月20日，北京房山發(fā)布“引才聚才十一條”，最高提供100萬元購房補貼。此外在棚改方面，4月以來，南京、南昌公布了房屋征收補償房票安置政策等。
盡管熱點城市密集優(yōu)化樓市調(diào)控政策，但業(yè)內(nèi)普遍認為，相比2022年許多高能級城市松綁限售、限購等措施，當(dāng)前各類政策的力度不強。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，各城市的公積金，特別是一線城市的公積金政策相對覆蓋面太小，難以拉動改善需求，市場二季度有在“小陽春”里降溫的趨勢。
業(yè)內(nèi)認為，當(dāng)下防范房地產(chǎn)風(fēng)險仍是重點。在房地產(chǎn)政策基調(diào)不變的情況下，各地調(diào)控政策仍有放松空間。陳文靜樂觀判斷，伴隨著各地政策進一步優(yōu)化調(diào)整及宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)步修復(fù)，預(yù)計二季度全國房地產(chǎn)市場或逐漸趨穩(wěn)，全國商品房銷售面積環(huán)比或小幅增長。
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