隨著多地房貸利率逐步邁入“3時代”，存量客戶提前還款的欲望愈發(fā)強烈。不少中介再度兜售起了“以貸換貸”“轉(zhuǎn)貸降息”的生意。近日，北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在社交平臺上，活躍一些房產(chǎn)中介或貸款中介，宣稱可以通過低利率經(jīng)營貸置換高利率房貸的方式，幫助利率高點入市的購房者輕松省下數(shù)十萬元的利息。不過，看似百利而無一害的“轉(zhuǎn)貸”背后卻潛藏著多重收費套路，而其中所涉及的違約違法隱患、資金鏈斷裂風險也不容忽視。
針對部分借款人違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸提前還款的情況，在近期召開的部分商業(yè)銀行座談會上，央行、銀保監(jiān)會指出，要求商業(yè)銀行持續(xù)做好貸前貸后管理，加強風險警示;監(jiān)管部門將加大檢查處罰力度，及時查處違規(guī)中介并披露典型案例。
“轉(zhuǎn)貸降息”暗流涌動
提前還貸風潮之下，“以貸換貸”“轉(zhuǎn)貸降息”的灰色生意在社交平臺中暗流涌動。“轉(zhuǎn)貸發(fā)資料一對一定制方案，圓你降息夢”“我們不能給您掙70萬，但是我們可以給您省70萬”……近段時間以來，“轉(zhuǎn)貸降息”暗流涌動，一些自稱有資源的中介人士，以降低還款成本、減輕月供壓力為由，誘導利率高點入市的購房者辦理經(jīng)營貸置換房貸業(yè)務。
為吸引購房者的目光，多位中介在社交平臺上曬出了買房按揭貸款與經(jīng)營貸款之間的利差。根據(jù)其中一位中介提供的宣傳海報，以貸款金額100萬元、等額本息的還款方式為例，當貸款期限30年房貸利率為5.88%時，月供為5918.57元，總利息為113.06萬元，而置換為20年貸款期限3.9%的經(jīng)營貸后，月供雖然增加了88.67元為6007.24元，但是總利息卻節(jié)省了68.89萬元，為44.17萬元。
數(shù)十萬的利差很難不讓存量購房者動心，那么具體是如何辦理的?中介劉利(化名)介紹，轉(zhuǎn)貸的大致流程是由購房者提前還款，結(jié)清貸款銀行剩余的房貸，再以結(jié)清房貸的房產(chǎn)作為抵押向另一家銀行申請經(jīng)營貸。
對于手頭資金不足以提前結(jié)清房貸的客戶，中介更是提供了過橋貸服務：結(jié)清房貸的金額可以由中介公司找合作的金融公司進行拆借，待經(jīng)營貸審批通過后，再用于償還金融公司的欠款。
至于經(jīng)營貸的辦理，劉利表示，他所在的中介公司有合作的銀行，目前正值這家銀行“開門紅”期間，經(jīng)營貸貸款利率為3.9%。購房者只需要提供身份證、戶口本、征信報告、婚姻證明、銀行流水、房產(chǎn)證等，便可由其帶領前往辦理，最快一周就能審批完成。
近年來，隨著國家加大對普惠金融的支持力度，經(jīng)營類貸款利率整體走低，不少中介便借著政策便利力推“轉(zhuǎn)貸降息”方式。根據(jù)北京商報記者此前調(diào)查，此類業(yè)務辦理的流程均大同小異，主要為收取用戶材料、銀行下發(fā)批復、簽約、抵押、開卡、放款、還款。更有中介宣稱：“用戶不用跑銀行辦理，全部流程均由我們‘一條龍’服務。”
對于近期“轉(zhuǎn)貸降息”再度暗流涌動的原因，易觀分析金融行業(yè)高級咨詢顧問蘇筱芮認為，其背后由多重因素構(gòu)成，一是近期房貸業(yè)務提前還貸火熱，是“轉(zhuǎn)貸降息”的重要背景;二是相關宣傳話術精準切入房貸申請人需求，供需雙方均存在一定的市場;三是“轉(zhuǎn)貸降息”的助推者是中介，近年來多種貸款亂象均由中介助推，但中介行為隱蔽又非持牌，在實施推波助瀾的手段過后并沒有受到嚴重懲罰，助長了其囂張氣焰。
市場亂象也引起監(jiān)管注意，央行、銀保監(jiān)會2月9日召開部分商業(yè)銀行座談會，針對部分借款人違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸提前還款的情況，要求商業(yè)銀行持續(xù)做好貸前貸后管理，加強風險警示;監(jiān)管部門將加大檢查處罰力度，及時查處違規(guī)中介并披露典型案例。
潛藏多重收費套路
“只要辦理轉(zhuǎn)貸，就能輕松省下幾十萬利息”，真相是否真如中介宣傳的這般美好?北京商報記者深入調(diào)查發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營貸置換房貸背后潛藏著多重收費套路。
當北京商報記者表明想要辦理轉(zhuǎn)貸業(yè)務時，劉利指出，其所在中介公司合作的金融公司是專業(yè)從事贖樓和過橋業(yè)務的，借款需收取一定的手續(xù)費，沒有期限限制，按筆計算100萬元以內(nèi)為8000元。此外，辦理經(jīng)營貸由中介公司全程參與，因此也需要收取一定的費用，費用為房貸剩余還款金額的1% 加上2000元的雜費，而所謂的雜費，劉利透露，這是給辦理經(jīng)營貸銀行的好處費。
多重收費套路之余，經(jīng)營貸辦理也存在違規(guī)隱患。據(jù)了解，經(jīng)營貸是銀行向個體工商戶或小微企業(yè)等經(jīng)營實體發(fā)放的經(jīng)營性用途的貸款。2月15日，北京商報記者咨詢多家銀行獲悉，辦理經(jīng)營貸借款人除了需要提供身份證、戶口本、結(jié)婚證、征信報告等資料之外，還需要至少滿3個月以上的營業(yè)執(zhí)照以及經(jīng)營流水等經(jīng)營情況證明材料。
那么在購房者沒有經(jīng)營資質(zhì)的情況下，該如何辦理經(jīng)營貸?對此，劉利有些含糊其辭，僅表示，這是銀行正規(guī)的貸款，該公司有相關資質(zhì)，會幫客戶辦理好營業(yè)執(zhí)照。“資料你放心，我們?nèi)拷o你辦完，保證貸款能貸下來。”
當北京商報記者對經(jīng)營貸用于房貸還款是否合規(guī)提出質(zhì)疑時，劉利解釋道,“房貸金額通過金融公司結(jié)清了，經(jīng)營貸的貸款再還給金融公司，就相當于你向別人借了一筆錢用了幾天后面還給他再付點利息，沒問題的”。
“墊付過橋資金，辦理轉(zhuǎn)貸業(yè)務，首先將房貸轉(zhuǎn)為抵押，后續(xù)通過經(jīng)營貸的模式，這本身就是違規(guī)行為”，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄指出，經(jīng)營貸是提供給中小企業(yè)或個體工商戶的，明文規(guī)定禁止將經(jīng)營貸用于購房等用途，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)違規(guī)使用將會被提前收回貸款，對于購房者的信用等都會產(chǎn)生影響。其次，通過這種轉(zhuǎn)貸的形式，雖然經(jīng)營貸利率是低于房貸利率，但是中間還需要配合中介辦理各種證明材料和手續(xù)，并且要繳納各種中介手續(xù)費和雜費，這其中產(chǎn)生的費用成本、時間成本則不可預估，如果被銀行識別，不能成功辦理經(jīng)營貸，那么購房者的借款對象就會變成從事過橋貸的金融公司，而這類公司往往利率水平更高，購房者容易掉入金融陷阱。
流動性風險不容忽視
事實上，經(jīng)營貸不得違規(guī)用于購房、結(jié)清房款、償還其他渠道墊付的房款監(jiān)管已多次三令五申。近期遼寧銀保監(jiān)局發(fā)布《關于提前還貸或轉(zhuǎn)貸的風險提示》就指出，隨著國家對小微企業(yè)支持力度的加大，經(jīng)營性貸款利率持續(xù)走低，社會上出現(xiàn)一些違規(guī)“貸款中介”，他們以“利率低”“期限長”“放款快”為由，誘導消費者借“過橋資金”提前結(jié)清“房貸”，再辦理“信用貸”“經(jīng)營貸”歸還過橋資金，從而謀取高額中介服務、資金過橋費用，同時使消費者陷入違規(guī)轉(zhuǎn)貸的多重風險之中，甚至要承擔刑事責任。
圖片來源：遼寧銀保監(jiān)局網(wǎng)站
銀行方面也有所行動，建設銀行北京市分行、工商銀行江西省分行、江西銀行、常熟農(nóng)商行、阜寧農(nóng)商行等多家銀行近期也紛紛發(fā)布風險提示，提醒購房者警惕不法中介誘導，認清違規(guī)轉(zhuǎn)貸風險。
從各家銀行風險提示中可以獲知，“轉(zhuǎn)貸降息”除了需要承擔各種名目的高額費用之外，在經(jīng)營貸辦理過程中，中介宣稱可以提供辦理各項證件、材料的服務，是通過偽造流水、包裝空殼公司等手段獲得申請經(jīng)營貸資格,此行為涉嫌騙取銀行貸款，消費者甚至可能會被追究相關法律責任。同時，經(jīng)營貸的期限較短，且本金大多需一次性償還，借款人若無穩(wěn)定的資金來源，貸款到期后不能及時償還本金，可能產(chǎn)生資金鏈斷裂風險。此外，部分中介獲取消費者個人信息后，為謀取非法利益可能會泄露、出售相關信息，侵害消費者信息安全權(quán)。
為何在監(jiān)管三令五申之下，以經(jīng)營貸換房貸的現(xiàn)象仍然屢禁不止?陳霄坦言，經(jīng)營貸在利率水平和可貸額度等方面都明顯優(yōu)于按揭貸款，利率之間的明顯差距是很多人鋌而走險去采取這種方式的重要誘因。同時，盡管禁止經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市多次提及，但是監(jiān)管上難度較大，很多鉆空子的行為不易于被審查。
那么后續(xù)該如何避免“轉(zhuǎn)貸降息”違規(guī)行為的發(fā)生?蘇筱芮表示，監(jiān)管層面建議通過跨部門聯(lián)動或采取專項行動舉措，就近年來中介違規(guī)助推貸款亂象的舉動開展重點清理與打擊，對違規(guī)中介實施嚴厲懲罰以震懾市場。對于銀行來說則要加大申請資料的審核力度，對于消費者需要明確經(jīng)營貸的申請資質(zhì)及資金用途，切莫對“以貸轉(zhuǎn)貸”抱有僥幸心理。
某銀行貸款部門人士也告訴北京商報記者，辦理轉(zhuǎn)貸業(yè)務存在的風險有利率風險和審核風險，目前銀行對經(jīng)營貸的審核條件比較嚴苛，不僅是提供流水和營業(yè)執(zhí)照，銀行還要審查借款人是否通過中間人利用空殼公司進行借款，如有此類情況，可能存在涉嫌欺詐貸款的風險，受到刑事處罰。
另據(jù)媒體報道，深圳市場傳出消息，因近期低成本經(jīng)營貸置換房貸操作增多，監(jiān)管已經(jīng)約談部分銀行，要求加強合規(guī)審查。對疑似利用經(jīng)營貸置換房貸的提前還貸申請，一些銀行也開始采取更嚴格的合規(guī)審批流程，這將延緩審批的進度和通過率。
