近兩個月來，上海樓市頻頻爆出“調(diào)控加碼”的消息。自國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》后，
上海、杭州、合肥等地紛紛宣布房地產(chǎn)調(diào)控政策升級，尤其是杭州、寧波等重點城市二手房指導(dǎo)價調(diào)高兩倍以上;同時還出臺了人才落戶新規(guī)定，
這在全國也屬于首次……對此，業(yè)內(nèi)人士對一線市場進(jìn)行走訪調(diào)查。7月19日中午至22日下午：在徐匯區(qū)一家銀行的“中介朋友圈”上，顯示有不少房源信息顯示“可售”;另一家銀行則發(fā)出“暫停辦理按揭貸款”的通知……
一、看房高峰：站不下了
9月19日中午，在位于徐匯區(qū)寶山區(qū)的一家大型樓盤現(xiàn)場，前來看房的人非常多。該樓盤有近百套公寓產(chǎn)品，房源遍布整個小區(qū)。在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，
每個房間的門口都停滿了車輛和等候進(jìn)場的購房者。工作人員告訴記者，因為近期市場行情較好，不少購房者都愿意過來看房。“我們也不是很擔(dān)心今年樓市的整體情況，大家都比較看好今年的市場走勢。”工作人員說。
不過，在7月20日下午3點30分左右，記者離開該樓盤時并沒有看到太多排隊的客戶前來看房;到了晚上8點左右，該樓盤依然沒有出現(xiàn)排隊的客戶。
因此今年市場上的看房高峰已經(jīng)過去——記者以購房者的身份在現(xiàn)場轉(zhuǎn)了一圈后發(fā)現(xiàn)，大部分購房者已經(jīng)開始看房了。
1、去哪兒?
從上海市中心出發(fā)，自駕前往也很方便。在位于虹橋商務(wù)區(qū)的上海新國際博覽中心門口，有不少從上海中心城區(qū)過來的購房者，也有很多從上海中心城區(qū)來的購房者。盡管有些人還在現(xiàn)場等待進(jìn)場看房，
但已經(jīng)有很多購房者出現(xiàn)了扎堆的現(xiàn)象。在虹橋商務(wù)區(qū)的綠地中心，看到這里也是一片熱鬧的景象——由于現(xiàn)場車輛非常多，等待入場的人也不少，每個房間門口都停滿了車輛;但是并沒有出現(xiàn)排隊的情況。
現(xiàn)場工作人員稱，當(dāng)天來看房的人當(dāng)中，除了一些中介人員之外，還有一些外地購房者專程過來看房，他們大多是因為看到最近市場行情較好才前來看房的;還有一些外地購房者則是自己過來轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，看看是否有其他不錯的樓盤戶型或者位置可以選擇。
2、為什么都去看房?
上述這位工作人員稱，雖然今年以來新房市場行情較好，但大部分購房者還是愿意選擇去買房。“客戶中，有不少是剛畢業(yè)的大學(xué)生，還有一些剛參加工作不久的白領(lǐng)和企業(yè)白領(lǐng)以及一些白領(lǐng)、老人。
他們往往沒有太多收入，買一套大房子的成本較高。”這位工作人員說。不過，也有一些特殊客戶或者潛在購房者，他們愿意選擇來深圳發(fā)展。
目前深圳樓市行情較為穩(wěn)定，且政府對部分熱點板塊出臺了政策和限購措施，深圳購房者相對來說更青睞深圳樓市。但是對于在深圳買房比較難的一些購房者來說，他們還是愿意選擇返回上海。
3、房價漲得多，是否要加急?
在采訪中，也有不少購房者詢問，如果自己在近期沒有上車，是否要加急?對此劉先生表示，最近這段時間，上海的房價漲得太快了。
目前在上海買房子，首付比例是30%左右，貸款期限長達(dá)30年，加上貸款利率較高，因此對很多購房者來說難度很大。“雖然房貸利率上漲了一些，但我們還是希望能盡快買房。”劉先生說。此外對于很多購房者來說，
如果近期確實需要上車買個學(xué)區(qū)房的話，可以考慮多幾個樓盤，多了解一些樓盤的信息;如果實在沒有必要，也可以等以后再上車。
4、價格低，到底要不要考慮一下其他因素?
在現(xiàn)場看到，雖然公寓產(chǎn)品銷售火爆，但也有不少購房者對該產(chǎn)品并不感興趣，還是愿意在項目附近的小區(qū)轉(zhuǎn)一圈。在楊浦區(qū)的一家大型樓盤現(xiàn)場，
前來看房的購房者們依然停留在項目附近，不少人都再考慮一下要不要出手。一位來自江浙滬地區(qū)的購房者告訴記者：“如果是剛需客戶，
我更建議大家在未來3年內(nèi)出手，因為現(xiàn)在市場上大多數(shù)公寓產(chǎn)品是5年后才上市，如果沒有這個預(yù)期可能會面臨一些風(fēng)險，比如說交易不順暢、房屋質(zhì)量等。
”一位來自崇明區(qū)的購房者則表示：“雖然目前市場行情比較好，但是如果以后出售遇到問題需要賣出去就比較麻煩了。”不過有購房者表示，
他并不著急在2020年或者2021年出手，主要是因為目前買房成本較高。“如果價格比較低可以考慮買一套較大戶型或者總價低一點、戶型好、總價低一點的房子。”還有購房者表示。
5、市場前景怎么樣?
目前，對于上海樓市未來走勢，業(yè)內(nèi)有不同的看法。一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年下半年上海樓市將會有較大可能出現(xiàn)價格和成交量雙降的局面，
預(yù)計房價下跌幅度有限，而成交價格有可能會出現(xiàn)一定幅度的增加。“其實今年上海樓市也有調(diào)整壓力，目前很多二手房價格在跌，這對于改善購房者來說，也是一種利好。
”上述業(yè)內(nèi)人士表示。而也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“目前市場上確實有一部分房子出現(xiàn)了上漲的情況，特別是部分熱門板塊出現(xiàn)了部分高價房和高價盤出現(xiàn)了降價現(xiàn)象。
因此在下半年房價下跌可能性較小，但可能會有小幅度上漲。”
二、成交：多盤日光
“我們門店是兩天前剛開的，客戶比較多，今天上午就來了四五個人。”位于徐匯區(qū)的一家中介機(jī)構(gòu)工作人員告訴記者，最近該機(jī)構(gòu)接到的咨詢電話較多。
“大家都說現(xiàn)在上海的房地產(chǎn)市場好多了，二手房市場也很火熱。”一位中介機(jī)構(gòu)人員告訴記者。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示:2020年7月8日-7月23日，上海商品房住宅成交面積為44萬方、56萬方......從成交套數(shù)來看,6月份月均成交套數(shù)為199套、
6月份月均成交套數(shù)為219套。成交面積排名前三名的樓盤分別為浦東新區(qū)的萬科城、徐匯區(qū)的中環(huán)印象、嘉定區(qū)的綠地華漕。中環(huán)印象位于靜安區(qū)的中環(huán)國際社區(qū)6月下旬推出1期134套住宅，
成交194套......7月19日-22日該周成交套數(shù)為295套，成交面積121.6萬平方米。7月21日-23日三天內(nèi)成交套數(shù)為293套;7月22日-23日成交量為263套;7月24日-25日累計成交面積121.6萬平方米。
1、月23日，世茂·世茂海上花語成交54套，成交均價83082元/平方米。
該項目位于上海閔行區(qū)東川路300號，距離1號線東海大學(xué)站約300米;同時距離規(guī)劃中的地鐵14號線莘莊站約200米。該項目于2020年4月開盤銷售，當(dāng)時推出541套精裝住宅，
銷許均價約70000元/平方米--88000元/平方米;2020年7月22日首開推出138組認(rèn)籌房源，均價85000元/平方米。該項目于2020年4月推出最后一批房源，本次共346套住宅(不含辦公),銷售均價約83200元/平方米;
二期共342套住宅(不含辦公),銷售均價約84600元/平方米;目前已全部售罄。世茂海上花語位于閔行區(qū)東川路300號，臨近東川路地鐵站和2號線地鐵10號線世德路站;距離1號線東川路站直線距離約3公里。
項目總建面約8.5萬平方米;其中住宅9.6萬平方米，公寓4.8萬平方米。周邊配套完善、生活便利：東川路658號是上海市第二批舊改項目之一，總建筑面積約40萬平方米。未來周邊還將建成包括：購物中心等綜合商業(yè)，
以及社區(qū)服務(wù)設(shè)施;醫(yī)院有第二國際醫(yī)院、第三中心醫(yī)院等多種醫(yī)療配套;休閑娛樂設(shè)施齊全，有24小時全齡開放圖書館、休閑廣場以及主題公園......規(guī)劃中的地鐵10號線莘莊開發(fā)區(qū)站則距離其約4公里(約10分鐘)。
2、月23日，上海的新房成交量為505套，環(huán)比上升96.3%。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截止2022年7月23日，上海新房7月16日-23日三天內(nèi)成交789套,7月23日-25日三天內(nèi)成交771套。“現(xiàn)在的新房成交量比較好，說明有很多剛需客戶在觀望這個房子。”該機(jī)構(gòu)工作人員稱，
中環(huán)印象在售房源有142套，在售價格為2.8萬-2.9萬/平方米，相比于之前上漲了1萬-2萬元/平方米。在二手房市場上,7月23日，上海二手住宅小區(qū)平均掛牌均價為42205元/平方米。從成交量上來看,7月23日該周成交量為263套、7月21日-23日該周成交量為295套、7月22日-23日成交量為263套。
3、月6日，位于奉賢區(qū)的中海陸家嘴花園住宅加推138套房源，均價90015元/平方米。
8月5日，該盤加推1號樓、6號樓共計148套房源，均價95000元/平方米。9月5日，該盤加推5號樓共157套房源，均價104306元/平方米......8月9日，位于靜安區(qū)的綠地華漕再次加推8號樓、10號樓共計107套洋房房源，均價為177250元/平方米。
8月10日，位于嘉定區(qū)的綠地濱江三期再次加推5號樓和10號樓共計138套商鋪及7號樓、8號樓共計297套住宅......上述新房加推和成交量均高于去年同期。
“受疫情影響，今年上半年以來市場需求低迷、開發(fā)商拿地意愿不足。但近期我們看到不少客戶前來咨詢、看房、認(rèn)購、簽約......”上海中原地產(chǎn)分析師沈昕告訴記者。
4、月23日，綠地·未來城 A區(qū)入市418套房源，均價93150元/平方米;
B區(qū)入市286套房源，均價84300元/平方米。兩個項目價格均比2019年下半年的開盤均價有一定漲幅，其中 A、 B兩個項目均價在6.7萬/平方米左右。
不過，與今年6月開盤的幾個盤相比, B項目漲幅更大。7月23日入市493套房源、均價為6.7萬/平方米、去化率41%。7月24日-25日三天內(nèi)三個樓盤累計簽約236套、累計簽約面積142.4萬平方米、累計簽約金額73.6億元。
與之相比, A區(qū)僅在售589套房源，成交了242套; B區(qū)僅售562套房源、成交了271套。不過對于價格較為敏感的購房者來說，這兩個盤也是可以考慮的選擇。
5、月26日，位于嘉定區(qū)的中環(huán)印象推出一期124套房源;
8月1日，位于徐匯區(qū)的綠地華漕推出二期178套房源。同日，位于嘉定區(qū)的中海海珀天璽推出二期115套房源;
同樣位于嘉定區(qū)的中海海珀天璽同樣推出二期106套房源。值得注意的是，上述四盤均為6月30日前取得預(yù)售證當(dāng)天推出購房房源。
此外,6月30日-7月20日四盤累計獲預(yù)售證達(dá)到392套、累計售房936套;7月21日-24日累計獲預(yù)售證為322套、累計售房877套;7月25日-26日累計獲預(yù)售證為437套、累計售房322套!可見上海樓市總體處于回暖態(tài)勢之中。
三、二手房：熱度難消，議價空間增大
“我在一家中介門店看到有一套135萬的房子掛牌。”該中介門店經(jīng)理告訴記者，在這個周末，該門店已有不少業(yè)主“主動”降價、議價，“在這之前價格一直沒有漲過。”記者隨后又來到該中介門店看到了兩套類似的房源：
一套是位于徐匯區(qū)楊高南路上的一套153平方米的小戶型;另一套是位于虹口區(qū)北外灘的136平方米的大套房。其中兩套掛牌價分別為1130萬和1150萬，而這兩套小戶型在其他中介門店并沒有掛出類似的掛牌價格。
“我們門店現(xiàn)在都是正常掛牌的房源。”該中介門店經(jīng)理告訴記者，近期看房者較多的原因是市場供需關(guān)系發(fā)生變化：“我這套房子已經(jīng)有兩年沒有賣出過了，之前很少有人買這套房的。”記者隨后走訪了虹口區(qū)、
徐匯區(qū)及浦東新區(qū)多個區(qū)域發(fā)現(xiàn)，近段時間市場成交活躍。據(jù)鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:2020年7月下旬至今，上海各區(qū)市場累計成交54.33萬平方米;
其中靜安區(qū)網(wǎng)簽14.97萬立方米、排名第一(6月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為12.56萬平方米);浦東新區(qū)網(wǎng)簽10.74萬立方米、排名第二(6月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為7.32萬平方米)。
1、虹口區(qū)
記者走訪了虹口區(qū)多個小區(qū)發(fā)現(xiàn)，房源掛牌量均比較多。記者在虹口區(qū)一小區(qū)發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)目前掛牌房源均為中高檔小區(qū)，
均價約為每平方米6萬元以上。而在一樓的商鋪內(nèi)，記者也發(fā)現(xiàn)有部分房源可供選擇，主要是為出租或自住人群提供房屋出租服務(wù)。“現(xiàn)在還是有不少業(yè)主愿意降價或者找人接盤。”上述中介門店經(jīng)理稱，
目前虹口區(qū)有近十套單價在百萬以上或面積超過300平方米、總價超過1000萬元的房源。有一套單價110萬元/平方米-130萬元/平方米的房源甚至掛出了近三個月最低成交單價約105萬元/平方米-116萬元/平方米。
2、徐匯區(qū)
在“小陽春”行情的帶動下，徐匯區(qū)二手房市場依舊熱度不減，據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:2020年7月下旬至今，徐匯區(qū)累計成交房源2451套。其中，楊高南路上的這套153平方米的小戶型房源成交均價為15999元/平方米，
在楊高南路附近已經(jīng)成為不少購房者的“心頭好”。“我一看就是想要這套小戶型的。”王先生告訴記者：根據(jù)自己所在小區(qū)當(dāng)前均價來看,153平方米的這套房源掛牌價格為135.5萬元左右。該小區(qū)位于楊高南路上，
距離地鐵7號線楊樹浦路站僅約400米。小區(qū)周邊生活配套成熟，可滿足日常生活所需。
3、浦東新區(qū)
浦東新區(qū)二手房市場的成交熱度并不高，但其成交速度卻是同區(qū)域無法比擬的。7月25日，記者走訪了浦東新區(qū)某二手中介門店看到，最近不少業(yè)主都在積極降價處理。該中介門店負(fù)責(zé)人表示：“目前看房者一般都比較著急，
如果看到合適的價位會立馬議價，一般會給出個5成左右的優(yōu)惠。”“很多客戶都比較著急賣掉房子，但在看房后也不一定就會馬上就賣掉。!現(xiàn)在看房者多也是因為客戶著急賣掉房子而造成的。”該負(fù)責(zé)人表示，
“客戶想盡快賣掉房子而急于賣掉也是正常情況。”據(jù)了解，該門店大部分房源都是熱門樓盤，比如有一套“熱門盤”掛出的報價為700萬元，而其他兩套房源掛牌價分別為650萬元和60萬元。
四、新盤上市節(jié)奏較快，網(wǎng)簽價格下調(diào)
據(jù)了解，上半年全市共新盤推出2058套房源，去化率高達(dá)79%。雖然新盤銷售節(jié)奏較快，但大部分項目目前仍然以小戶型為主。
據(jù)統(tǒng)計,6月下旬至今，全市共有16個項目加推了768套房源(不含徐匯新場鎮(zhèn)1個項目),供應(yīng)量比去年同期增長了80%左右。其中,9家樓盤有小戶型房源放出;3個項目有小戶型房源無人認(rèn)領(lǐng)。
值得注意的是：在上半年累計成交了460套的基礎(chǔ)上,7月以來全市網(wǎng)簽量同比降幅達(dá)50%。據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計,7月至今(截至9月15日)全市共網(wǎng)簽9422套房源，
相比于6月減少了186套;其中徐匯新場鎮(zhèn)、浦東新區(qū)和嘉定三個區(qū)域的新房日均成交套數(shù)較前期下降幅度超過50%。
1、銷售回暖，有開發(fā)商開始打折促銷：普宅總價下調(diào)明顯
據(jù)記者了解，近期部分開發(fā)商開始打折促銷，普宅降價明顯。如位于青浦區(qū)的上海紫御府今年7月推出了2種戶型的108套房源(120㎡和134㎡兩種戶型),單價從8.6萬元/㎡下調(diào)至6.5萬元/㎡(折后);而位于青浦區(qū)的紫御花園單價則從8.4萬元/㎡下調(diào)至6.3萬元/㎡。
而位于浦東新區(qū)的世紀(jì)榮園和融創(chuàng)?上海之光都紛紛推出了9.8折優(yōu)惠活動，總價則分別下調(diào)了10萬元/O和8萬元/O;此外，位于普陀區(qū)和寶山區(qū)等中心城區(qū)的開發(fā)商也開始推出更多優(yōu)惠。普宅價格下調(diào)明顯：
普宅降價明顯的項目多為市中心高價區(qū)域或核心區(qū)域、高端項目或改善型項目。如位于浦東新區(qū)和徐匯區(qū)高端區(qū)域的世紀(jì)榮園推出了88至139㎡(5至6室)房源;位于寶山區(qū)板塊的世紀(jì)榮園推出了188㎡(7室)房源。
2、新房市場回暖，購房者心態(tài)樂觀，對未來市場信心增強(qiáng)
雖然最近幾周新房成交量出現(xiàn)了明顯下滑，但近期來看，成交回暖現(xiàn)象較為明顯。根據(jù)中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的數(shù)據(jù),
8月上海新房銷售面積環(huán)比上漲4.5%,漲幅比6月擴(kuò)大1.9個百分點;且新房交易量同比上漲41.3%,增速比6月加快0.7個百分點。其中，住宅銷量同比上漲44.8%;商業(yè)零售成交面積同比下降10.4%;而住宅成交量則同比上漲了30.7%。
可以看到今年上半年上海住宅成交量走勢與全國市場基本保持一致。而在這一基礎(chǔ)上，購房者心態(tài)也相對樂觀。有購房者表示：“雖然最近幾個月二手房市場明顯下滑，但從目前樓市成交情況來看，成交量出現(xiàn)了明顯回升態(tài)勢。
”此外也有購房者認(rèn)為：“隨著新房庫存的減少以及未來新房供應(yīng)量的增加，新房市場將進(jìn)一步回暖，并且對市場信心增強(qiáng)”。
3、中介公司主動讓利，部分地區(qū)報價下調(diào);
一位中介人員告訴記者，近期他和同事一起負(fù)責(zé)小區(qū)里20多個樓盤，每個月幾乎都能接到20多個買房咨詢電話。
“客戶的觀望情緒比較強(qiáng)烈，成交也比較慢。”這位中介人員稱：“在當(dāng)前市場環(huán)境下，買房人和中介公司都不希望看到自己的房子賣不出去，所以都希望能夠通過讓利來吸引客戶來買房。”與他們同行者中有人稱其“主動讓利”不同，
有的中介人員表示他們自己不主動讓利的話，不會給出更低比例的傭金獎勵或者折扣，而且最近行情不好，只能下調(diào)報價。在某中介門店見到記者時表示：“我們也只能是把優(yōu)惠幅度再降一點、給到客戶一些優(yōu)惠價格和折扣空間，
并且不會把價格降得太低。”“現(xiàn)在很多樓盤都是打折賣房子了，都是讓客戶來交定金簽合同，雖然我們沒辦法在定金里扣除傭金，但起碼能讓客戶省下一部分錢。”某中介人員告訴記者。
4、部分熱點樓盤二手房均價下調(diào)超2%。
與新盤集中推售價格下調(diào)相反，不少熱點區(qū)域的二手房價格則出現(xiàn)下調(diào)，部分甚至出現(xiàn)下調(diào)幅度超2%的情況。走訪中發(fā)現(xiàn)：
嘉定的世茂璀璨天地(世茂錦悅)、浦東的新里嘉園(世茂星悅)、閔行的東方御園(東方御府)、浦東的金橋大運(yùn)御城(金橋大運(yùn)御府)等幾個熱門板塊二手房都出現(xiàn)了不同程度下降。
此外，黃浦、長寧、虹口、普陀、浦東等地新房與二手房價格差均超過了5%。在位于楊浦區(qū)吳中路板塊內(nèi)的綠地鉑悅公館里，記者見到了正在看房的陳女士和周先生兩位客戶。陳女士告訴記者：“我這是在9月初看房以來，
價格下降幅度最大的一筆成交了!”周先生稱：“看房期間發(fā)現(xiàn)價格確實在下降了!”兩位客戶也稱：“我們沒有任何理由漲價呀!
”經(jīng)發(fā)現(xiàn)：在浦東新區(qū)的新里嘉園和徐匯區(qū)的金橋大運(yùn)御城分別有兩個樓盤的二手房源掛牌量都較大;而在楊浦區(qū)的徐匯中城嘉園只有一家樓盤有二手房源掛牌價下調(diào)1.6%;而在浦東新區(qū)的東方御府更是下調(diào)了2%以上!
