在歷經(jīng)兩次出售后，中國恒大(3333.HK)香港總部大樓——中國恒大中心始終無人接盤，最終被債權(quán)人接管。
9月13日，據(jù)中國香港公開文件披露，中國恒大中心已于近日被債權(quán)人中信銀行旗下中信銀行國際委任接管人接管。
據(jù)媒體援引業(yè)內(nèi)人士分析稱，中國恒大已經(jīng)拖欠違約，未按時償還款項，并且兩度嘗試出售大廈資產(chǎn)，但始終無人接盤，因此最終貸款方?jīng)Q定接管這一資產(chǎn)。
在一個多月前，中國恒大曾以競標(biāo)形式將中國恒大中心擺上貨架，估值約90億港元，較125億港元的買入價下降28%。
值得一提的是，在此次出售過程中，李嘉誠的長實集團(1113.HK)提交了投標(biāo)書，被業(yè)界稱為欲“抄底”“撿漏”。
從目前的情況來看，隨著中國恒大中心被債權(quán)人接管，李嘉誠的“抄底”計劃并未成功，而許家印賣子“回血”的打算也落空了。
“中國恒大中心”往事
位于中國香港灣仔鬧市中央的中國恒大中心，是一棟26層高，總建筑面積約3.21萬平方米的甲級寫字樓，其前身為美國萬通大廈。
2015年，中國恒大斥資125億港元從華人置業(yè)(0127.HK)手中將其購得，并創(chuàng)下了中國香港商廈買賣的最高紀(jì)錄。
按照當(dāng)時的規(guī)定，這筆交易的支付方式為定金10%，完成日期后支付30%，隨后六年每年支付10%。也就是說，中國恒大會在2021年付清全部款項。不過，如今支付情況如何，并無公開信息披露。
在交易完成后，大廈更名為“中國恒大中心”。在之后一段時間內(nèi)，中國恒大成為唯一在中國香港有整棟寫字樓物業(yè)的內(nèi)資公司。
資料顯示，該大樓目前的出租率達(dá)到八成，除了中國恒大外，其他租戶還包括萬通保險、云峰金融、云峰投資管理等。
對于中國恒大來講，該寫字樓除了用作恒大香港總部外，還曾幫助公司拿到巨額融資。
2018年10月22日，有消息稱，恒大將抵押香港“中國恒大中心”整棟物業(yè)，融資15億美元用于用于償還海外債務(wù)和派息。
不過，中國恒大中心最終被債權(quán)人托管，也是源于一起抵押融資。中國恒大曾以該寫字樓作抵押，來換取以中信銀行國際牽頭的財團提供貸款，但后續(xù)未能償還。
2021年下半年，這筆貸款宣告違約。當(dāng)時中信銀行國際曾表示，逾期貸款有高價值的抵押品作為擔(dān)保。
在之后的一年內(nèi)，中信銀行國際一直未采取相應(yīng)行動，而是等待中國恒大出售大樓償債。在兩次嘗試出售失敗后，中國恒大中心最終還是被債權(quán)人接管了。
李嘉誠“抄底”恒大落空?
8年前，許家印從從劉鑾雄手中買來的中國恒大中心，在中國恒大出險后，最終沒有擺脫被出售的命運。
去年8月，據(jù)媒體報道，中國恒大計劃以105億元將其中國香港總部大樓出售予越秀地產(chǎn)。不過，雙方最終因價格原因，未能談妥。
交易失敗后，今年3月，中國恒大在召開全球投資者電話會議時表示，確實已將中國恒大中心用于擔(dān)保銀團貸款。據(jù)介紹，恒大正在與潛在有實力的買家進行接觸洽談，通過資產(chǎn)出售方式償還銀團貸款。
今年7月，中國恒大再次以競標(biāo)形式將中國恒大中心出售，只是由105億港元降至90億港元。
值得一提的是，在這次投標(biāo)中，出現(xiàn)了李嘉誠的身影。截至7月28日投標(biāo)截止日，長實集團提交了投標(biāo)書。
實際上，長實集團近一年正在中國香港和內(nèi)地不斷增加投資。此次試圖購買中國恒大中心對于長實集團來說，似乎是次“抄底”行為。
如今，雖然中國恒大中心被債權(quán)人接管，但據(jù)“觀點地產(chǎn)網(wǎng)”報道，目前，接管人已將恒大中心于市場放售，估值約12億美元，約合94億港元。
除此之外，2021年，長實集團通過不同渠道斥資173.8億港元在中國香港買入4幅土地，增加了約15.46萬平方米樓面面積可供開發(fā)。
今年5月，李嘉誠更是自2012年后時隔十年再次出現(xiàn)在內(nèi)地土拍市場。在廣州白云區(qū)的白云空港大道地塊的競拍中，李嘉誠旗下的和記黃埔也參與了競標(biāo)，但最終并沒有競得。
據(jù)早前公布的一份清單，長實集團在中國內(nèi)地仍持有的物業(yè)市值達(dá)1261.6億元，分布在北京、廣州、上海、長沙、南京、成都、大連等地，其中可供發(fā)展的物業(yè)市值為315.73億元。
對于李嘉誠的“抄底”行為，昔日地產(chǎn)大佬馮侖表示：在內(nèi)地和中國香港，雖然李嘉誠也扎扎實實地做了不少房地產(chǎn)項目，但基本上都是普通的住宅，他不像萬科那樣要把這個行業(yè)徹底做好，所以他收到口碑特別好的并不多。
延期“清盤”和高調(diào)復(fù)工
自從“暴雷”以來，股權(quán)凍結(jié)、債券展期、申請清盤……中國恒大與債權(quán)人之間的博弈從未停止。
9月5日，中國恒大發(fā)布內(nèi)幕消息稱，香港高等法院已經(jīng)批準(zhǔn)了公司的延期申請，清盤呈請聆訊將延至2022年11月7日。
中國恒大行政總裁肖恩回應(yīng)表示，對于此次清盤呈請，集團、中國恒大及顧問團隊盡全力進行了準(zhǔn)備和抗辯，境內(nèi)外債權(quán)人也通過各種方式給予信任與支持，結(jié)果符合預(yù)期。
據(jù)悉，目前境外債權(quán)人的盡職調(diào)查工作仍在進行中，中國恒大正就制定重組方案積極與債權(quán)人溝通探討，力爭境外債務(wù)重組方案在年底前公布。
“接下來，集團一方面將堅持扎實穩(wěn)經(jīng)營化風(fēng)險，另一方面將加快推動中國恒大作為主體的境外債務(wù)重組等相關(guān)工作。”肖恩表示。
而在恒大集團在一份最新的新聞稿中，許家印表示，公司目前全國保交樓項目共706個，已復(fù)工項目668個，剩余38個項目尚未復(fù)工，許家印要求這38個未復(fù)工項目的相關(guān)地區(qū)公司于本月30日前必須全面復(fù)工。
許家印在會上強調(diào)：" 我們要切實履行好企業(yè)主體責(zé)任，大干苦干，竭盡全力做好復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓工作。"
截至7月底，中國恒大已售未交樓項目中96%已部分或全部復(fù)工，實際施工人數(shù)達(dá)到集團正常施工要求的86%。
實際上，自去年四季度起，中國恒大內(nèi)部持續(xù)強調(diào)要通過 " 一盤一策 " 合理制定銷售措施，重啟并促進現(xiàn)房去化。
截至2022年8月，中國恒大實現(xiàn)銷售總金額181.45億元，銷售面積194.82萬平方米，而僅7月-8月銷售額已達(dá)上半年一半。
今年以來，房企銷售規(guī)模大幅下滑?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2022年1-8月，百強房企全口徑銷售操盤金額約4.68萬億元，同比降幅仍保持在47.4%的較高水平。
克而瑞認(rèn)為，目前行業(yè)整體信心尚處在低位、市場整體需求以及購買力不足，9 月以及四季度企業(yè)的去化壓力仍然較大。
有業(yè)內(nèi)人士分析指出，許家印此次要求9月底前全面復(fù)工，是恒大保交樓的一次大提速。數(shù)百個項目全面復(fù)工、正常施工，對現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展有積極意義。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄表示，中國恒大需要加快債務(wù)重組等事項的推進，并在銷售端積極促進項目去化，加速銷售回款，最終才可能徹底化解清盤風(fēng)險。
