前期利空釋放較為充分，房地產(chǎn)板塊底部信號(hào)漸現(xiàn)。板塊進(jìn)入布局期,建議波動(dòng)中把握底部介入機(jī)會(huì)。中金公司分析師張宇指出，政策端收緊及利潤(rùn)率走弱等利空因素的釋放已較為充分，當(dāng)前第二批集中土拍利潤(rùn)率已有企穩(wěn)回升跡象，基本面降速趨勢(shì)下房?jī)r(jià)上漲壓力有所緩釋。雖然短期或仍有部分城市加碼調(diào)控、中報(bào)業(yè)績(jī)?cè)鏊倨醯蕊L(fēng)險(xiǎn)擾動(dòng)，但考慮到板塊估值和倉(cāng)位均已達(dá)歷史新低，對(duì)地產(chǎn)板塊不宜繼續(xù)趨勢(shì)性悲觀看空，而應(yīng)開(kāi)始關(guān)注積極因素的邊際顯化，地產(chǎn)股或?qū)㈦S之迎來(lái)一波反彈行情。地產(chǎn)板塊可能已進(jìn)入底部布局期，建議重點(diǎn)把握財(cái)務(wù)、土儲(chǔ)、周轉(zhuǎn)“均好型”龍頭的布局機(jī)會(huì)。
在經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間回調(diào)后，房地產(chǎn)板塊中龍頭公司已開(kāi)始有增持動(dòng)作。招商證券分析師趙可表示，無(wú)論如何，接下來(lái)如果房企敢于增持、設(shè)置股權(quán)激勵(lì)、回購(gòu)注銷(xiāo)或穩(wěn)定增加分紅，大概率能證明其現(xiàn)金流創(chuàng)造能力和增長(zhǎng)能力。從當(dāng)前基本面觀察，全局銷(xiāo)售增速或回落，兩年復(fù)合增長(zhǎng)6月份回落但7月回升。展望下半年，造血能力強(qiáng)的房企在經(jīng)營(yíng)上的主動(dòng)性應(yīng)該會(huì)得以展現(xiàn)，無(wú)論如何，買(mǎi)板塊依舊買(mǎi)的是“好公司”的阿爾法，而不再是博弈放松的貝塔， 推薦“造血能力”強(qiáng)的高質(zhì)量周轉(zhuǎn)公司萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)等;增長(zhǎng)邊際改善的金地集團(tuán);精選現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)改善的的彈性品種中南建設(shè)、金科股份;資源型公司或現(xiàn)金流預(yù)期改善型標(biāo)的華僑城 A 等。同時(shí)，趨勢(shì)性配置房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈和生態(tài)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)。
萬(wàn)科A(000002)銷(xiāo)售同比增長(zhǎng)
公司發(fā)布2021年7月經(jīng)營(yíng)情況公告，7月單月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積307.1萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額515.4億元。天風(fēng)證券指出，公司2021年1-7月累計(jì)銷(xiāo)售金額4059.8億元，同比去年增長(zhǎng)7.0%;銷(xiāo)售面積2498.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.13%。公司單月銷(xiāo)售均價(jià)同比增長(zhǎng)，1-7月累計(jì)銷(xiāo)售量?jī)r(jià)齊升?？紤]到三季度推貨有望繼續(xù)加大力度，公司銷(xiāo)售業(yè)績(jī)可期。其中，7月的地售比為45.19%，1-7月地售比為44.64%，較去年前7月的41.74%和今年上半年的44.60%都有所提升。今年2月以來(lái)累計(jì)地售比保持在40%以上，表明公司補(bǔ)貨區(qū)域和銷(xiāo)售區(qū)域基本保持一致。公司累計(jì)銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)，看好本年度推貨及銷(xiāo)售。
金地集團(tuán)(600383)增速持續(xù)領(lǐng)先
公司發(fā)布2021年7月份銷(xiāo)售及新增項(xiàng)目簡(jiǎn)報(bào)，累計(jì)銷(xiāo)售增長(zhǎng)54%，增速持續(xù)領(lǐng)先行業(yè)。公司前7月全口徑銷(xiāo)售金額在行業(yè)中排名第8名，較去年全年提升了5個(gè)名次，銷(xiāo)售增速在 TOP40房企中排名第7位。公司目前 已 完 成 全 年 目 標(biāo) 的67.3%，隨著下半年推貨量增加，全年有望實(shí)現(xiàn)2800億目標(biāo)。國(guó)盛證券指出，公司前7月拿地金額在一線、二線和三線城市占比分別為39.65%、23.78%、36.57%，較 2020 年 分 別 增 長(zhǎng)6%、-11.8%、5.8%。前7月公司主要集中發(fā)力在北京、上海和廣州三個(gè)一線城市，以及金華、溫州兩個(gè)三線城市，這五個(gè)城市拿地金額總計(jì)占比近60%。同時(shí)今年也新進(jìn)入了阜陽(yáng)、泉州等地級(jí)市，說(shuō)明公司在深耕一二線的同時(shí)也在重點(diǎn)城市群進(jìn)行適當(dāng)下沉。
金科股份(000656)業(yè)績(jī)確定性高
公司截至2020年末已進(jìn)駐全國(guó)23個(gè)省(市)，合計(jì)總可售面積超7100萬(wàn)方，覆蓋當(dāng)期銷(xiāo)售面積倍數(shù)達(dá)3.2倍，可售資源充裕。公司一二線城市拿地面積占比較上年同期提升20%至50.5%，土儲(chǔ)質(zhì)量提升利于公司盈利企穩(wěn)。光大證券指出，公司未來(lái)業(yè)績(jī)可兌現(xiàn)性較高，原因包括公司2020年合同負(fù)債1346億元，覆蓋2020年?duì)I業(yè)收入1.5倍;2020年受疫情影響的延期竣工項(xiàng)目將迎來(lái)集中結(jié)算期。2021年公司計(jì)劃竣工面積達(dá)2600萬(wàn)平方米，同比增加30%;2019年后公司拿地能級(jí)的回升或帶來(lái)結(jié)算均價(jià)提高。公司全國(guó)化布局穩(wěn)步推進(jìn)，業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)，區(qū)域深耕優(yōu)勢(shì)明顯，品牌溢價(jià)較強(qiáng)，積極挖掘代建和城市更新等新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，為“三道紅線”綠檔企業(yè)，財(cái)務(wù)指標(biāo)改善明顯。
保利地產(chǎn)(600048)經(jīng)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)健
公司實(shí)控人保利集團(tuán)開(kāi)始出手增持公司股份，并披露后續(xù)6個(gè)月內(nèi)擬持續(xù)增持公司股份，累計(jì)增持比例不超過(guò)公司總股本2%。公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理劉平及全體高級(jí)管理人員同時(shí)計(jì)劃未來(lái)6個(gè)月內(nèi)增持公司股份。實(shí)控人和高管擬增持公司股份，顯示對(duì)未來(lái)發(fā)展的信心。興業(yè)證券指出，2021年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入901.09億元，同比增長(zhǎng)22.25%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)102.98億元，同比增長(zhǎng)1.72%，業(yè)績(jī)平穩(wěn)增長(zhǎng)。上半年公司保持一定拿地力度，累計(jì)拿地金額962.8 億 元 ，拿 地 總 建 面1650.6萬(wàn)方，拿地均價(jià)5833元/平方米，拿地金額占銷(xiāo)售金額比重為33.8%。公司整體經(jīng)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)健，同時(shí)三道紅線持續(xù)達(dá)標(biāo)，融資優(yōu)勢(shì)較好。
中南建設(shè)(000961)全年銷(xiāo)售可期
公司7月單月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積128.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.1%;合同銷(xiāo)售金額176.7億元，同比減少0.8%。2021年1-7月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積919萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.6%;累計(jì)銷(xiāo)售金額 1266.5 億元，同比增長(zhǎng)27.7%。整體來(lái)看，公司單月銷(xiāo)售均價(jià)略有降低，1-7月累計(jì)銷(xiāo)售金額、面積保持雙位數(shù)增長(zhǎng)：公司今年銷(xiāo)售目標(biāo) 2500 億元，已完成50.66%，隨著下半年推貨力度有望加大，全年銷(xiāo)售可期。天風(fēng)證券指出，2021年7月新增項(xiàng)目樓面價(jià)為10134元/平方米，較上月6382元/平方米有所提升。7月地售比為73.93%，較6月地售比45.87%提升幅度大。公司累計(jì)銷(xiāo)售金額、面積保持雙位數(shù)增長(zhǎng)，銷(xiāo)售目標(biāo)有望達(dá)成。
華僑城A(000069)回購(gòu)實(shí)施激勵(lì)
公司一季度受益于地產(chǎn)結(jié)算和文旅業(yè)務(wù)的雙雙復(fù)蘇，營(yíng)收同比增長(zhǎng)25.4%至85.5億。表外合作項(xiàng)目結(jié)算推升投資凈收益至0.6億，較去年同期的-0.6億顯著改善。一季度銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金同比增長(zhǎng)80.9%至221.4億，帶動(dòng)期末表內(nèi)已售未結(jié)較2020年末增長(zhǎng)12.1%至992.7億，對(duì)2020全年?duì)I收的覆蓋率達(dá)121%。華泰證券指出，2020年3月至2021年3月公司公開(kāi)市場(chǎng)斥資10.41億元回購(gòu)，回購(gòu)股份將用于實(shí)施公司股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，進(jìn)一步完善治理結(jié)構(gòu)和激勵(lì)機(jī)制。此外公司“十四五”提出全面建設(shè)世界一流企業(yè)、數(shù)字大腦、生態(tài)聯(lián)盟。我們持續(xù)看好文旅+城鎮(zhèn)化模式的長(zhǎng)周期價(jià)值。
