海悅花園小區(qū)會(huì)所與公共馬路交接處，上海魯班路372號(hào)。中國(guó)青年報(bào)·中國(guó)青年網(wǎng)記者 王燁捷/攝
近來(lái)不少上海市民發(fā)現(xiàn)，他們居住的小區(qū)會(huì)所被“更新”了。有的成了“伴子公寓”，有的成了洗浴場(chǎng)，還有的變成了共享辦公空間。令人著急的是，許多住著千萬(wàn)豪宅的市民發(fā)現(xiàn)，他們拿著開發(fā)商當(dāng)年的樓書、宣傳廣告進(jìn)行維權(quán)卻四處碰壁。
“售樓小姐告訴你，這是你的會(huì)所，但其實(shí)你根本沒(méi)有公攤過(guò)所謂‘會(huì)所’面積;售樓小姐告訴你這個(gè)獨(dú)門進(jìn)門大廳是送給你的，但如果你裝個(gè)柜子，就是違建。”上海青年業(yè)委會(huì)委員聯(lián)誼會(huì)秘書長(zhǎng)韓冰告訴記者，目前上海市面上大多數(shù)在會(huì)所問(wèn)題上“維權(quán)”的業(yè)委會(huì)、小區(qū)業(yè)主都遇到了幾乎一樣的情況——誰(shuí)也沒(méi)有會(huì)所的產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證在開發(fā)商手里，他想賣給誰(shuí)、干什么用，都與業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)無(wú)干。
中國(guó)青年報(bào)·中國(guó)青年網(wǎng)記者注意到，上海市房管局曾在2013年出臺(tái)過(guò)《關(guān)于加強(qiáng)商品住房項(xiàng)目附屬會(huì)所交易和使用管理的通知》以保障小區(qū)會(huì)所的有效使用，但這份通知竟然配備了“有效期”——截至2017年年底。
滬上豪宅的尷尬：會(huì)所變“私人房產(chǎn)”
位于上海魯班路內(nèi)環(huán)邊上的中海海悅花園小區(qū)，開盤于2004年。它是當(dāng)時(shí)滬上有名的豪華小區(qū)，即便在15年后的今天，該小區(qū)依然擁有360度城市景觀和超大豪華的落地窗。
這里的會(huì)所當(dāng)年曾令很多周邊居民看著眼饞——上下約1600平方米的空間，包含咖啡館、健身房、游泳池等便民設(shè)施，且以上設(shè)施僅對(duì)小區(qū)業(yè)主開放。但這樣的好日子，海悅花園業(yè)主只享受了4年。
2008年，小區(qū)開發(fā)商中海地產(chǎn)將這間會(huì)所作為“償債”資產(chǎn)給了一家鋼材公司，當(dāng)時(shí)合同約定，這處商業(yè)必須用于經(jīng)營(yíng)小區(qū)會(huì)所。到了2017年，這家鋼材公司又因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善破產(chǎn)，會(huì)所作為“抵押物”在法院進(jìn)行了拍賣，被現(xiàn)業(yè)主以大約每平方米2萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入。
如今，會(huì)所大門緊閉，現(xiàn)業(yè)主為了防止小區(qū)業(yè)主各種“闖入”，在門口安上了大鎖和攝像頭，掛起了大橫幅“私人房產(chǎn)，不得入內(nèi);個(gè)人房產(chǎn)，不得侵犯”。
中國(guó)青年報(bào)·中國(guó)青年網(wǎng)記者注意到，新接盤的會(huì)所業(yè)主如今正在面向公眾招募“創(chuàng)客”。他把這間會(huì)所改造成了“極客家黃浦創(chuàng)客中心”，以每月700元的價(jià)格出租工位。
無(wú)獨(dú)有偶，位于上海中環(huán)附近的龍瑞路中海瀛臺(tái)小區(qū)會(huì)所，也“消失了”。小區(qū)會(huì)所的原址上的“上引溫泉生活館”，已經(jīng)開業(yè)一年多了;漓江山水花園小區(qū)曾被譽(yù)為“新海派別墅”典范，小區(qū)里占地7000平方米的會(huì)所被改建、隔離成了數(shù)十間可日租、月租的“伴子公寓”，目的是讓附近多所學(xué)校的學(xué)生、伴讀家長(zhǎng)寄宿入住;上?？党鞘巧虾Ｗ畲蟮男^(qū)，這里的居民最近在為小區(qū)會(huì)所和大草坪“維權(quán)”，因?yàn)殚_發(fā)商要將之前承諾的會(huì)所和草坪用地收回重新開發(fā)。
會(huì)所到底是誰(shuí)的
海悅花園居委會(huì)負(fù)責(zé)人在接受中國(guó)青年報(bào)·中國(guó)青年網(wǎng)記者采訪時(shí)，表達(dá)了諸多無(wú)奈，“現(xiàn)在我們也不知道怎么辦了”。
這名負(fù)責(zé)人告訴記者，在得知會(huì)所新業(yè)主可能將會(huì)所改造成共享辦公空間后，他們?cè)啻紊祥T溝通，均以失敗告終。居委會(huì)、物業(yè)、業(yè)委會(huì)代表、業(yè)主代表、消防部門、市場(chǎng)監(jiān)管部門曾多次聯(lián)合上門，均被會(huì)所的新業(yè)主拒之門外，“給他打電話，也不接，就是不開門”。
這名負(fù)責(zé)人告訴記者，自己曾見過(guò)新業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證名稱寫的是“會(huì)所1、3”，性質(zhì)為“其他”。他還曾就此咨詢過(guò)房產(chǎn)交易中心，但對(duì)于這處商業(yè)究竟是否必須為“會(huì)所”，目前并無(wú)準(zhǔn)確答復(fù)。
上海市建交委的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，房屋在辦理產(chǎn)證時(shí)包括住宅、商業(yè)或其他等類型，還有“配套用房”等。比如，物業(yè)的辦公場(chǎng)所就屬于“配套用房”性質(zhì)，但小區(qū)會(huì)所卻并未做過(guò)過(guò)多規(guī)定，也不屬于強(qiáng)制要求的“配套用房”之列。
“政府會(huì)規(guī)定多大面積的小區(qū)要配備多少個(gè)門崗，這些有物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。但沒(méi)有規(guī)定過(guò)多大面積的小區(qū)配套多大的會(huì)所。”這名負(fù)責(zé)人說(shuō)，小區(qū)會(huì)所搞不搞、搞成什么樣，更多地要靠“開發(fā)商對(duì)自身品牌的要求”。
韓冰說(shuō)，這也正是上海目前小區(qū)會(huì)所“逐步消失”、業(yè)主卻維權(quán)無(wú)門的最主要原因，“單個(gè)業(yè)主，可以拿著當(dāng)年的樓書、宣傳冊(cè)去法院告開發(fā)商虛假宣傳，可能會(huì)判賠一些違約金;但如果業(yè)委會(huì)去法院起訴開發(fā)商不管理會(huì)所，法院可能壓根不會(huì)受理，產(chǎn)權(quán)都不是你的，你怎么起訴?”
海悅花園居委會(huì)負(fù)責(zé)人告訴記者，該小區(qū)會(huì)所并不在每戶居民購(gòu)房時(shí)的“公攤面積”之內(nèi)，它本身就是開發(fā)商所擁有的一處正規(guī)商業(yè)用房，這也是該會(huì)所15年來(lái)幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、業(yè)主都拿它沒(méi)辦法的主要原因，“它僅對(duì)小區(qū)業(yè)主開放，經(jīng)營(yíng)基本要虧，誰(shuí)愿意做虧本買賣?就算這次這個(gè)業(yè)主同意不經(jīng)營(yíng)了，他再倒手賣給下一個(gè)業(yè)主，接盤俠也會(huì)動(dòng)腦筋掙錢、改建，業(yè)主們還得再維權(quán)一次。”
如何盤活“虧本買賣”
上海如今步入“城市更新”的快車道，每年十幾億平方米的銷售不可持續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)也逐步邁入了存量時(shí)代，上海已經(jīng)沒(méi)有多少可以新建商業(yè)、住宅的土地。在新一輪城市更新進(jìn)程中，商務(wù)樓宇變成了藝術(shù)購(gòu)物中心，銀行倉(cāng)庫(kù)變成了商業(yè)綜合體，工業(yè)老廠房變成了時(shí)尚創(chuàng)意園區(qū)……那么，小區(qū)會(huì)所有沒(méi)有可能在城市更新進(jìn)程中被盤活呢?那些每平方米售價(jià)高達(dá)10萬(wàn)元的小區(qū)，其商業(yè)用房、小區(qū)會(huì)所售價(jià)僅2萬(wàn)元，會(huì)所資源是否可利用呢?
在上海浦東聯(lián)洋社區(qū)，這里很多小區(qū)的會(huì)所被改建成了可以對(duì)外營(yíng)業(yè)的生活超市、市民生活館，里面有美發(fā)店、瘦身會(huì)館、足浴店、24小時(shí)便利店、小型水果賣場(chǎng)、簡(jiǎn)餐食堂等，租金可觀。這些位于小區(qū)會(huì)所內(nèi)的商店，面向小區(qū)居民提供8折-9.8折不等的折扣，同時(shí)也能對(duì)外營(yíng)業(yè)，生意興隆。
中國(guó)青年報(bào)·中國(guó)青年網(wǎng)記者注意到，上海很多小區(qū)的會(huì)所都處在小區(qū)和社區(qū)的交匯處，即會(huì)所一頭連著小區(qū)內(nèi)部，一頭連著面向公眾開放的馬路。“這樣的會(huì)所，可以不要硬掰著‘僅對(duì)小區(qū)業(yè)主開放’不放，為什么不能整個(gè)社區(qū)共享?把這塊商業(yè)寶地利用起來(lái)。”韓冰說(shuō)。
海悅花園居委會(huì)負(fù)責(zé)人告訴記者，此前該小區(qū)會(huì)所內(nèi)健身房曾一度對(duì)外開放，但被小區(qū)業(yè)主以“影響小區(qū)安全”為由叫停過(guò)，“游泳池倒是只對(duì)內(nèi)開放，就算暑期人多得不得了，到了冬天還是主動(dòng)關(guān)門了，經(jīng)營(yíng)不下去，虧本;后來(lái)健身房、咖啡館也都是老板自己主動(dòng)關(guān)門的，虧本。”
這名負(fù)責(zé)人曾調(diào)研過(guò)一些運(yùn)營(yíng)得比較好的小區(qū)會(huì)所。他發(fā)現(xiàn)，這些會(huì)所有的地處特別熱鬧的商區(qū)附近，可以對(duì)外開門營(yíng)業(yè)且生意不錯(cuò);有的僅對(duì)小區(qū)業(yè)主開放，但小區(qū)物業(yè)費(fèi)較高，物業(yè)費(fèi)用來(lái)補(bǔ)貼會(huì)所的運(yùn)營(yíng);有的則由與開發(fā)商同屬一個(gè)集團(tuán)的物業(yè)公司運(yùn)營(yíng)，開發(fā)商出于自身品牌美譽(yù)度的考慮，貼錢運(yùn)營(yíng)。
但無(wú)論以哪種方式運(yùn)營(yíng)，一旦“會(huì)所”不在開發(fā)商手里，而是被開發(fā)商賣給了其他個(gè)人或者企業(yè)，小區(qū)會(huì)所就會(huì)進(jìn)入“不可控”的尷尬境地。因?yàn)?ldquo;接盤俠”們幾乎不會(huì)考慮小區(qū)業(yè)主的可接受范圍，也不會(huì)考慮小區(qū)的生活便利性或者開發(fā)商的美譽(yù)度，“就是以盈利為唯一目的，怎么掙錢多怎么來(lái)。”
據(jù)悉，上海此前曾出臺(tái)過(guò)《關(guān)于加強(qiáng)商品住房項(xiàng)目附屬會(huì)所交易和使用管理的通知》，這份通知要求開發(fā)商應(yīng)與購(gòu)房人在商品房預(yù)(出)售合同正文或合同附件中約定明確，銷售廣告、售樓書等宣傳資料中明確會(huì)所經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式和服務(wù)功能的，開發(fā)商不得擅自改變。而保留會(huì)所所有權(quán)的開發(fā)商，如欲出租、出售會(huì)所，應(yīng)將已向業(yè)主承諾的具體用途、經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式和服務(wù)功能，約定為租售合同的內(nèi)容，承租人和受讓人應(yīng)按租售合同的約定經(jīng)營(yíng)使用，不得擅自改變。
但記者注意到，這份通知自2013年1月1日起施行，有效期至2017年年底。也就是說(shuō)，這份保護(hù)業(yè)主享有會(huì)所權(quán)利的通知“已經(jīng)過(guò)期了”。
