7月1日，
二七商圈，
北京華聯(lián)鄭州店悄然貼出一張閉店公告，
不經(jīng)意間成為商業(yè)圈熱議的話題。
運營了17年的北京華聯(lián)鄭州店，表示將于8月1日閉店整改。再過一天，就是它17周年店慶的生日大趴。
17歲，對于一個人來說，尚未成年;但對于一個商業(yè)老店來說，是否已經(jīng)老了?
回望來時丨北京華聯(lián)流淌的美好時光
2002年8月2日上午，總經(jīng)營面積逾9萬平方米的北京華聯(lián)鄭州店隆重開業(yè)，首日客流超10萬人次。它是第一家進(jìn)軍鄭州零售業(yè)市場的外地內(nèi)資企業(yè)，時任國家經(jīng)貿(mào)委副主任陳邦柱、國家旅游局原局長劉毅，以及河南省有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)出席了開業(yè)儀式。旁邊的競爭對手也敞開胸懷釋放善意，以皇甫立志為操盤手的金博大更是自己掏錢打出廣告歡迎北京華聯(lián)開業(yè)，一時成為佳話。
當(dāng)時的北京華聯(lián)集團(tuán)，是國內(nèi)規(guī)模最大的商業(yè)零售集團(tuán)之一，為布局中原，雄心勃勃。
17年的時間，肯定積累有數(shù)量可觀的老顧客，也足夠陪伴一個年幼的孩子到成年、由一個初入職場的菜鳥成為業(yè)內(nèi)大咖、從一個“一人吃飽全家不餓”的單身青年進(jìn)入“上有老下有小”的中年……那里，肯定有相當(dāng)一部分人在某個重要生命時刻的快樂記憶。所以，這一紙公告更加令人唏噓。
回天乏力丨小調(diào)整難改市場大格局
十年一個輪回。
2012年，天貓、淘寶“雙11”購物狂歡節(jié)銷售破100億……傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)績增幅下滑明顯，轉(zhuǎn)型話題越來越多地被人們提起，并持續(xù)至今。
在面臨線上電商沖擊的同時，實體商業(yè)也從傳統(tǒng)百貨進(jìn)入到購物中心時代，主題型購物中心與社區(qū)型商業(yè)項目逐漸成為被更多人認(rèn)可的發(fā)展趨勢。
面對日益逼仄的外部環(huán)境，華聯(lián)也努力過。
作為傳統(tǒng)百貨項目，北京華聯(lián)進(jìn)一步優(yōu)化了品牌組合，增加了餐飲、兒童培訓(xùn)等業(yè)態(tài)。但由于空間結(jié)構(gòu)等硬件條件，團(tuán)隊操作的技術(shù)性制約等，再加上崛起中的鄭州，購物中心大量入市爭奪市場和消費者，北京華聯(lián)的改造效果與預(yù)期差距很大。
面對北京華聯(lián)的黯然退場，有人喊道：百盛閉店了就去北京華聯(lián)，這以后去哪兒買物美價廉，平價品牌還全的東西……
是的，北京華聯(lián)并不是第一個支持不住的，距它不遠(yuǎn)處的百盛，在2017年就已宣告退場，北京華聯(lián)這兩年堅持得應(yīng)該也不容易。有人說，其實還有一些傳統(tǒng)百貨商場，讓人不忍去轉(zhuǎn)?？粗嵵輦鹘y(tǒng)百貨的一個個身影，百貨轉(zhuǎn)型的未來之路愁云密布。
前狼后虎丨高租金最后壓垮大駱駝
在這個傳統(tǒng)百貨被唱衰的時代，一些優(yōu)質(zhì)的品牌和業(yè)態(tài)進(jìn)入純百貨項目的意愿越來越小。一邊首進(jìn)、首開熱點品牌在購物中心持續(xù)入駐，熱度不減，給購物中心快招快調(diào)提供空間;一邊是傳統(tǒng)百貨引進(jìn)優(yōu)質(zhì)品牌的難度越來越大。優(yōu)質(zhì)品牌的匱乏，造成品牌利潤率越來越低，造血功能的不足，讓企業(yè)改造資金來源越來越少，改造意愿也越來越低。
成本提升、利潤降低，在“前狼后虎”的前后夾擊下，企業(yè)被日益逼向所能承受的臨界點懸崖。這時候，高企的房租成為了壓垮駱駝的最后一根稻草?；蛘?，準(zhǔn)確地說，它不是稻草，而是一根大棒!
綜觀鄭州傳統(tǒng)百貨，目前業(yè)績尚可的丹尼斯百貨人民店、花園店，正道花園、新世界百貨、百貨大樓，無一例外都是自持型物業(yè)。
而閉店的百盛、北京華聯(lián)則是租賃型物業(yè)。租賃型物業(yè)的傳統(tǒng)百貨項目之所以成為改造之路的先驅(qū)，與持續(xù)高企的土地、樓價、租金，甚至收益預(yù)期不無關(guān)系。
目前業(yè)內(nèi)的通例是，商業(yè)項目運營3年后將以2%-5%的增幅遞增租金。同時，員工生存成本增加，工資成本上漲，運營成本增加，受大環(huán)境的影響盈利水平卻一再降低。多重因素的疊加，給租賃型商業(yè)項目留下的騰挪空間越來越較小，一旦接近臨界點，租金注定會成為壓垮企業(yè)的最后因素。“有沒有必要給房東白干?”這個終極之問，對于大店和小店都是一樣的。
以大商金博大為例，2006年大商集團(tuán)以4.21億拍下金博大的三年使用權(quán)，隨著租金遞增，目前年租金已超1.4億，加上其它成本，年運營成本近2億元，如作為一個單體量的商業(yè)項目早已不堪重負(fù)。
傳統(tǒng)百貨的存量項目改造，目前暫未看到成功的案例。
抬頭看路丨坐以待斃，還是向死而生?
租賃型商業(yè)項目，淪落為業(yè)主的打工者，早已是不爭的事實，也是業(yè)內(nèi)早已心知肚明的雷池紅線。一方面，經(jīng)營企業(yè)風(fēng)險漸高，步履維艱，另一方面，業(yè)主旱澇保收，收益豐厚。這種狀況不可能維持長久的平衡和良好的運營生態(tài)。
目前的狀況下，看到的大多數(shù)都在觀望等待。等什么?等死，熬死或者被打死，最終劃船的和乘船的一起沉沒，為失衡現(xiàn)狀最終埋單。鄭州這幾年雖然比以前商業(yè)新增體量有大幅度提高，但空置率與北、上、廣等一線城市相比還是相對較小。商業(yè)項目的接盤俠也不太難找。作為業(yè)主方在有明確的收益預(yù)期下，往非商業(yè)項目轉(zhuǎn)型的意愿不大，而作為承租方想往非商業(yè)項目轉(zhuǎn)型，因?qū)σ粋€陌生的領(lǐng)域管理運營經(jīng)驗不足，再加上還需一大筆改造資金的投入，意愿也不強(qiáng)烈。作為持有型傳統(tǒng)百貨，拋開租金成本，經(jīng)營收益尚能養(yǎng)家糊口，不到萬不得已，想進(jìn)入大刀闊斧的轉(zhuǎn)型之路決心還不是那么堅定。隨著市場的變化傳統(tǒng)百貨往非商業(yè)化轉(zhuǎn)型之路并不遙遠(yuǎn)。
鳳凰涅槃，向死而生的，只能是少數(shù)人。
據(jù)一位業(yè)內(nèi)資深人士分析，“傳統(tǒng)百貨也好，購物中心也罷，租賃型物業(yè)運營模式已不適應(yīng)當(dāng)前運營環(huán)境，高昂的租金風(fēng)險已不被運營者所接受。自持、半自持、輕資產(chǎn)運營模式的優(yōu)勢是明顯的。風(fēng)險共擔(dān)、合作共贏是最能被接受的商業(yè)項目運營方式”。據(jù)大河商業(yè)觀察，近幾年鄭州新開業(yè)的商業(yè)項目基本都是自持物業(yè)型，其他項目也是以半自持或輕資產(chǎn)的形式在運作，而幾個本土商業(yè)大鱷布局地市的租賃型商業(yè)項目，最終也都終止了合作。
未來商業(yè)的發(fā)展，傳統(tǒng)百貨也好，購物中心也罷，高租金都將是高懸頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍!
生存還是死亡，這真的是個問題。
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引起網(wǎng)友一波集體回憶
