2017年7月，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)啟用《存量房交易事項(xiàng)確認(rèn)書》，這個(gè)版本成為廣州市大部分中介在協(xié)助買賣雙方簽約前做知情告知的一個(gè)官方模本。不過(guò)今年4月以來(lái)，廣州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心出臺(tái)了兩大新規(guī)，與不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)簽、過(guò)戶有著密切關(guān)系。但這兩項(xiàng)新規(guī)都是以在交登中心現(xiàn)場(chǎng)貼通知的形式出現(xiàn)，記者從行業(yè)人士獲知，由于廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)沒有接到相關(guān)文件，該協(xié)會(huì)現(xiàn)在仍在收集會(huì)員意見，稍后再確定是否把這兩項(xiàng)新規(guī)補(bǔ)充進(jìn)《存量房交易事項(xiàng)確認(rèn)書》中。
兩大新規(guī)，你不可不知
據(jù)記者梳理，4月底交登中心貼出通知，從即日起，廣州市各區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理抵押登記業(yè)務(wù)時(shí)，如查到該房屋已辦理網(wǎng)簽，就不能辦理抵押登記，需要撤銷網(wǎng)簽后才可以辦理抵押手續(xù)。
5月初，交登中心現(xiàn)場(chǎng)再次貼出通知——從5月7日起，各區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心在辦理登記業(yè)務(wù)過(guò)程中，如果查核申辦人為法院失信被執(zhí)行人，則不受理該申辦業(yè)務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)申辦業(yè)務(wù)涉及買賣雙方，這意味著，無(wú)論賣方還是買方，如果他們屬于法院失信被執(zhí)行人，“老賴”在未處理好經(jīng)濟(jì)糾紛問(wèn)題前，不得處置房屋，其中包括買賣、贈(zèng)與、析產(chǎn)、分割、繼承等操作。
記者把兩大交登新規(guī)與《存量房交易事項(xiàng)確認(rèn)書》做了對(duì)比，在業(yè)主簽署的確認(rèn)書上，只有兩項(xiàng)需要業(yè)主作出清晰說(shuō)明，一個(gè)是業(yè)主是否單獨(dú)或共同持有放盤的房屋;另一個(gè)則是承諾該房屋不存在查封狀況。至于業(yè)主本人或買家本人是否為“老賴”，在《存量房交易事項(xiàng)確認(rèn)書》上并沒有說(shuō)明。
地產(chǎn)人士表示，在兩大新規(guī)中，已網(wǎng)簽房屋不得做抵押登記這個(gè)新規(guī)由于已立即執(zhí)行，堵住了網(wǎng)簽與遞件中間“窗口期”可能出現(xiàn)的漏洞?！洞媪糠拷灰资马?xiàng)確認(rèn)書》是否就此更新，意義不太大。但是買賣雙方任一方的“老賴”身份，有可能使交易合同付之東流，這的確是在交易前需要向雙方作出說(shuō)明和確認(rèn)的。不過(guò)，由于交登新規(guī)是以立即執(zhí)行的行政通知的形式出現(xiàn)，并沒有出臺(tái)相關(guān)文件，他們建議中介協(xié)會(huì)應(yīng)盡快與時(shí)俱進(jìn)，補(bǔ)充“老賴”禁止處置房屋的新規(guī)到《存量房交易事項(xiàng)確認(rèn)書》。
《確認(rèn)書》只有調(diào)控文件名
具體要自己查
在2017年4月~7月之間，廣州各大中介以客戶知情書的形式告知買賣雙方有關(guān)廣州市樓市調(diào)控的相關(guān)規(guī)定。2017年7月后，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)公布《存量房交易事項(xiàng)確認(rèn)書》，不少中介轉(zhuǎn)用官方版本，不再使用客戶知情書。不過(guò)，個(gè)別大中介公司仍然以客戶知情書搭配《存量房交易事項(xiàng)確認(rèn)書》的形式使用，一家大中介公司在接到記者查詢是否需要補(bǔ)充兩大交登新規(guī)到《存量房交易事項(xiàng)確認(rèn)書》時(shí)表示，他們正在更新客戶知情書，未來(lái)有可能補(bǔ)充有關(guān)內(nèi)容進(jìn)去。
記者比較了一下中介公司的“客戶知情書”與《存量房交易事項(xiàng)確認(rèn)書》，后者的內(nèi)文提到廣州市最新的限購(gòu)政策等內(nèi)容，但只是以文件名的形式出現(xiàn)。如果中介公司不出示相關(guān)調(diào)控文件的具體內(nèi)容，客戶不會(huì)了解個(gè)中詳情。在中介公司出臺(tái)的“客戶知情書”中，用多頁(yè)A4紙把限購(gòu)、限售、限貸的不同情形打印出來(lái)，客戶看了之后更加清晰。
不過(guò)在房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的確認(rèn)書官方模板，在說(shuō)明限購(gòu)政策之外，還對(duì)買賣雙方交易的房屋做出初步的確認(rèn)，如業(yè)主方需說(shuō)明該房屋是否獨(dú)有或共有;房屋不存在查封狀況等，買家也必須確認(rèn)本人已現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)房屋并了解房屋所有權(quán)的情況。地產(chǎn)人士提醒買賣方，確認(rèn)書環(huán)節(jié)并非“走過(guò)場(chǎng)”，他們應(yīng)該仔細(xì)閱讀，有不明白的地方應(yīng)該詳細(xì)詢問(wèn)。對(duì)于限購(gòu)政策有疑問(wèn)的地方，可以要求中介公司具體解釋相關(guān)限購(gòu)政策。
交易提醒：
不好好處理經(jīng)濟(jì)糾紛，
房屋真的變成“不動(dòng)產(chǎn)”
一位地產(chǎn)人士表示，已網(wǎng)簽房屋再去做抵押登記，雖然這個(gè)做法在4月底之前是可行的，但是對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)沒有多大意義。一來(lái)他們既然已經(jīng)簽約賣房，簽約時(shí)收取“大定”，接下來(lái)遞件可以收取首期(一次性付款的話，遞件后可收齊全款)，一兩個(gè)月后收齊尾款。除非業(yè)主居心不良，否則不會(huì)對(duì)已網(wǎng)簽的房屋進(jìn)行抵押。因此，交登新規(guī)的確可以堵住居心不良的業(yè)主，為買家提供了保護(hù)。
至于“老賴”不能處置房屋的禁令，地產(chǎn)人士則提醒買賣雙方在購(gòu)買或出售房屋前應(yīng)處理好經(jīng)濟(jì)糾紛，尤其是一些人士在外地法院被確定為失信人士，僥幸以為在廣州買賣房屋不受影響，但其實(shí)全國(guó)法院執(zhí)行信息已聯(lián)網(wǎng)。在全國(guó)法院聯(lián)網(wǎng)的“中國(guó)執(zhí)行信息公開網(wǎng)”( http://zxgk.court.gov.cn/ )，可以查詢到失信執(zhí)行人的名單，可以支持身份證號(hào)查閱。各位業(yè)主或買家如果擔(dān)心對(duì)方有可能涉及經(jīng)濟(jì)糾紛，可以先上網(wǎng)查詢一下，以確保交易順利穩(wěn)妥進(jìn)行。(-李鳳荷)
