創(chuàng)意圖片/新京報(bào)記者 王遠(yuǎn)征
兩年前的3月17日，北京出臺(tái)史上最嚴(yán)樓市調(diào)控政策，被稱(chēng)為 “3·17新政”，認(rèn)房又認(rèn)貸、二套房首付比例提至60%等規(guī)定劍指投資投機(jī)性炒房。此后半個(gè)月內(nèi)，“3·22新政”“3·24新政”“3·26新政”又相繼出爐。
自“3·17新政”以來(lái)，北京新房市場(chǎng)經(jīng)歷了2017年的腰斬，2018年在低谷中爬升;截至目前，北京二手房?jī)r(jià)格累計(jì)跌幅也已超10%;北京土地市場(chǎng)低溢價(jià)成為常態(tài)。2019年，“房住不炒”的整體定位不變，因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)成為調(diào)控的主題思路，“穩(wěn)”仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)。
新房成交量回落后企穩(wěn)
北京“3·17新政”即將滿(mǎn)兩周年，北京新房市場(chǎng)成交量在經(jīng)歷了2017年觸底后，于2018年保持穩(wěn)定的同時(shí)略有抬升。在價(jià)格方面，受限房?jī)r(jià)項(xiàng)目以及共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目集中入市的影響，北京新房?jī)r(jià)格得到有效抑制，在重重調(diào)控疊加、供過(guò)于求的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)以及“房住不炒”的政策定位下，購(gòu)房者預(yù)期市場(chǎng)將繼續(xù)保持穩(wěn)定。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，2019年，北京新房市場(chǎng)仍將保持穩(wěn)定的大趨勢(shì)，但成交量或?qū)⒂行》嵘?/p>
2018年供應(yīng)量幾近翻番
2017年3月17日，北京市住建委等四部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷(xiāo)售和差別化信貸政策的通知》，居民家庭名下在本市已擁有一套住房，以及在本市無(wú)住房但有房貸記錄的，二套房首付比例上調(diào)為60%以上，且住房貸款的最長(zhǎng)期限縮短為25年。
“認(rèn)房又認(rèn)貸”的同時(shí)，提高首付比例，這被稱(chēng)為北京史上最嚴(yán)樓市調(diào)控，此后，北京又出臺(tái)了一系列樓市政策，諸如非京籍納稅從5年改成連續(xù)60個(gè)月、離婚一年內(nèi)房貸按二套房執(zhí)行等等，疊加之前的限購(gòu)政策，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫。
新政推行一周年時(shí)，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京新建商品房住宅(不包括共有產(chǎn)權(quán)住房)簽約23388套，同比下降48.7%，刷新歷史最低紀(jì)錄。
2018年以來(lái)，北京新房市場(chǎng)延續(xù)2017年的整體趨勢(shì)，但是在底部中略所回升。北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京新建商品住宅(不包括共有產(chǎn)權(quán)住房)成交23836套，同比上升11.56%。新增供應(yīng)44809套，同比上漲97.2%，供應(yīng)量幾近翻番，是近四年來(lái)供應(yīng)的最高峰。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，“3·17新政”之前，北京新建商品住宅年均成交保持在5萬(wàn)套，但是之后下降至2.5萬(wàn)套左右，隨著限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的集中上市，對(duì)成交量并未形成非常明顯有效的拉升，整個(gè)市場(chǎng)還是保持成交穩(wěn)定的狀態(tài)，這是“3·17新政”帶來(lái)的持續(xù)影響，對(duì)于市場(chǎng)實(shí)際需求和未來(lái)預(yù)期產(chǎn)生利空作用的疊加效果。
“認(rèn)房又認(rèn)貸”意味著有貸款記錄的購(gòu)房者均被認(rèn)定為“二套”，這一政策對(duì)換房需求的購(gòu)房者影響較大，其次是上調(diào)二套房首付比例、房貸利率上浮等，也增加了購(gòu)房者的成本和換房難度。
共有產(chǎn)權(quán)住房、限房?jī)r(jià)項(xiàng)目平抑房?jī)r(jià)
“3·17新政”以來(lái)，受共有產(chǎn)權(quán)住房、限房?jī)r(jià)項(xiàng)目逐步入市的影響，以及純高端商品住宅預(yù)售、網(wǎng)簽價(jià)格的限制，北京新房?jī)r(jià)格并未出現(xiàn)大幅上漲。
據(jù)北京克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年北京新建商品住宅(不含回遷房等保障房)的成交均價(jià)是45776元/平方米，2018年是46833元/平方米，同比僅上漲2.3%。不過(guò)在2018年12月份，北京新建商品住宅成交均價(jià)達(dá)到近兩年的新高，為63308元/平方米。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這是由于幾個(gè)純高端商品住宅項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格放松所致。不過(guò)，進(jìn)入2019年，北京新房?jī)r(jià)格回歸至去年12月份之前的水平，數(shù)據(jù)顯示，1月份北京市新建商品住宅的成交均價(jià)是52265元/平方米，2月份是47344元/平方米。
在郭毅看來(lái)，隨著限房?jī)r(jià)項(xiàng)目、共有產(chǎn)權(quán)住房的持續(xù)入市，對(duì)于北京房?jī)r(jià)具有平抑作用，高端住宅項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格、簽約價(jià)格的松綁，都是可以預(yù)期的，但是放松有一定的限度，因?yàn)槿绻坏┤糠砰_(kāi)，對(duì)于房?jī)r(jià)推升將會(huì)顯而易見(jiàn)。
業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)北京新房成交量將小幅回升
58安居客房產(chǎn)研究院資深分析師李震認(rèn)為，從今年全國(guó)兩會(huì)動(dòng)向可以看出，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期是今年的工作重點(diǎn)，可以預(yù)見(jiàn)北京樓市大概率會(huì)維持現(xiàn)狀，一部分購(gòu)房者認(rèn)為目前北京樓市已經(jīng)平穩(wěn)，之前等待抄底的購(gòu)房需求會(huì)在今年緩慢釋放，成交量短期內(nèi)會(huì)有小幅回升。
事實(shí)上，進(jìn)入2019年，北京新房成交量穩(wěn)中有升。北京克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月份，北京新建商品住宅成交4198套，環(huán)比增加11%，同比增加146%，2月成交1719套，雖然環(huán)比降59%，但同比上升約50%。
“今年新房整體成交比去年有所上升，這源于貨幣政策的寬松、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的改善等對(duì)樓市銷(xiāo)量都會(huì)有帶動(dòng)作用。”郭毅表示，但是增長(zhǎng)幅度不會(huì)太大，因?yàn)樽詈诵牡南拶?gòu)政策、首付比例、信貸政策并未改變，購(gòu)房需求所能釋放的增量有限。(新京報(bào)記者 段文平)
二手房?jī)r(jià)格兩年降幅超10%
各項(xiàng)指標(biāo)已達(dá)調(diào)控預(yù)期,需求端仍處于觀望狀態(tài)，業(yè)內(nèi)表示，2019年以來(lái)積壓需求釋放，均價(jià)止跌
北京二手住宅在2016年量?jī)r(jià)雙雙創(chuàng)下歷史新高后，迎來(lái)2017年史上最嚴(yán)厲且最嚴(yán)密的樓市調(diào)控。截至目前，北京樓市調(diào)控已持續(xù)整整兩周年。從調(diào)控結(jié)果來(lái)看，市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)已達(dá)到調(diào)控預(yù)期，需求端處于觀望狀態(tài)，市場(chǎng)仍處于微冷狀態(tài)。業(yè)內(nèi)稱(chēng)，后續(xù)不排除出現(xiàn)一些政策微調(diào)，促使市場(chǎng)熱度回歸正常水平，但對(duì)房?jī)r(jià)的嚴(yán)控目標(biāo)應(yīng)該不會(huì)發(fā)生變化。
政策消化，成交從深跌到回升
新政實(shí)施首年，從月度網(wǎng)簽量來(lái)看，“3·17政策”效果立竿見(jiàn)影。據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，2017年3月住宅網(wǎng)簽達(dá)到頂峰，為25539套，從2017年4月份開(kāi)始下滑，7月跌至谷底，此后逐月緩慢回升至1萬(wàn)套左右。
另?yè)?jù)我愛(ài)我家研究院統(tǒng)計(jì)顯示，新政實(shí)施首年，月均網(wǎng)簽數(shù)量降至1萬(wàn)套以下，新政實(shí)施第二年，月均網(wǎng)簽套數(shù)較新政首年上升33%，與近五年平均水平基本持平，但與2016年月均網(wǎng)簽22703套，仍有較大距離，不足2016年月均水平六成。
我愛(ài)我家研究院指出，新政兩年后，市場(chǎng)對(duì)政策消化基本完成，交易量穩(wěn)步回升至正常水平，但與火爆的2016年相比仍有較大差距，市場(chǎng)從過(guò)熱到新政首年的過(guò)冷，再到如今回歸到微冷狀態(tài)。
進(jìn)入2019年，季節(jié)性因素疊加政策松動(dòng)預(yù)期，市場(chǎng)又出現(xiàn)一波輕微回升。不過(guò)，據(jù)貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)庫(kù)顯示，隨著需求在春節(jié)后的集中釋放，北京二手房成交量已于3月第一周回落，后期市場(chǎng)成交大概率出現(xiàn)正常下降。
在價(jià)格方面，2017年“3·17政策”后，北京二手住宅成交價(jià)格曾在當(dāng)年4月份慣性上漲了一個(gè)月。隨后，二手住宅價(jià)格便進(jìn)入了連續(xù)下跌狀態(tài)。貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)庫(kù)顯示，2017年北京二手房?jī)r(jià)格連續(xù)9個(gè)月下降，累計(jì)降幅13.5%。
2018年春節(jié)后，在季節(jié)性回升及學(xué)區(qū)政策影響下，北京二手房均價(jià)自3月起經(jīng)歷了8個(gè)月回升，之后隨著成交熱度的下降又出現(xiàn)回落，全年均價(jià)同比下跌3.3%。
進(jìn)入2019年，隨著前期積壓需求的釋放，均價(jià)止跌。鏈家數(shù)據(jù)顯示，2019年2月北京二手房均價(jià)為59898元/平方米，較2017年3月的高點(diǎn)仍下跌11.3%。
分城區(qū)來(lái)看，通州、石景山、大興等城區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)明顯下跌，這些低總價(jià)區(qū)域的價(jià)格回落較多后，部分等待觀望的首次置業(yè)需求補(bǔ)位入市。
供應(yīng)變化不大，需求回歸理性
在58安居客房產(chǎn)研究院資深分析師李震看來(lái)，“3·17新政”及后續(xù)一系列政策組合拳的調(diào)控本質(zhì)是增加“交易成本”，且力度可謂史無(wú)前例，招招劍指投資投機(jī)性炒房。
除了量?jī)r(jià)變化，“3·17政策”還帶來(lái)了購(gòu)房心態(tài)的變化。“之前，北京房?jī)r(jià)的快速上漲引發(fā)‘恐慌性追漲’情緒，通過(guò)兩年來(lái)的限購(gòu)限價(jià)政策，市場(chǎng)向理性回歸、購(gòu)房者預(yù)期趨于理性，前期的恐慌性情緒不再，投資需求被遏制，市場(chǎng)逐漸進(jìn)入到剛需主導(dǎo)、買(mǎi)方主導(dǎo)的狀態(tài)。此外，與調(diào)控前業(yè)主頻繁上調(diào)報(bào)價(jià)不同的是，調(diào)控后業(yè)主報(bào)價(jià)開(kāi)始理性，成交周期也開(kāi)始變長(zhǎng)。”李震表示。
北京中原五棵松片區(qū)區(qū)域經(jīng)理陳貴勛亦指出，目前市場(chǎng)已經(jīng)基本適應(yīng)了3·17調(diào)控政策，現(xiàn)在的客戶(hù)都很理性，有需求才會(huì)出手購(gòu)買(mǎi)。
市場(chǎng)先行指標(biāo)上，驗(yàn)證了上述說(shuō)法。據(jù)我愛(ài)我家提供數(shù)據(jù)顯示，與2016年相比，新政首年月均新增房源數(shù)量下降了18%，月均新增客源數(shù)量則下降36%。新政第二年，比新政首年進(jìn)一步下降，月均新增房源量下降12%，月均新增客源量下降28%。
在此基礎(chǔ)上，目前新增房源量基本處于歷年平均水平，而新增客源量則處于歷史低位。由此可見(jiàn)，二手房供應(yīng)端變化不大，但需求端明顯收縮，購(gòu)房決策較慢，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，成交周期較長(zhǎng)。(新京報(bào)記者 張曉蘭)
土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“兩低一高”
2018年北京土地出讓金同比跌40%;成交溢價(jià)率低，同比跌43%，土地流拍率高達(dá)10%
自從2017年北京發(fā)布“3·17”政策以來(lái)，土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，土地成交量及成交額均有所回落。隨著調(diào)控政策的持續(xù)深化，土地溢價(jià)率持續(xù)走低，流拍現(xiàn)象較為嚴(yán)重，房企拿地動(dòng)力不足。
在北京土地市場(chǎng)全面進(jìn)入調(diào)控時(shí)代之后，“限競(jìng)房”“共有產(chǎn)權(quán)房”成為地塊成交的主要方式。在拿地企業(yè)中，萬(wàn)科、保利等龍頭房企缺席，以中鐵置業(yè)為代表的國(guó)企拿地積極。此外，土地供地方式迎來(lái)革新，集體性建設(shè)用地用做共有產(chǎn)權(quán)住房地塊首次入市。
土地成交額回落，流拍土地增多
2017年，自樓市調(diào)控以來(lái)，北京市加大了土地供應(yīng)力度，全年土地招拍掛市場(chǎng)共成交土地102宗;土地成交總額為2796.02億元，同比增加228%;成交單價(jià)達(dá)20257元/平方米，創(chuàng)下近4年以來(lái)新高。
但是，進(jìn)入2018年，北京土地市場(chǎng)出現(xiàn)了較為明顯的降溫。2018年，北京共成交土地72宗，成交額1682.9億元。成交宗數(shù)及成交額同比均大幅下跌。2018年土地成交宗數(shù)同比2017年下跌29%，僅高于2016年成交水平，處于歷史低位，土地出讓金同比2017年下跌40%。
2018年前三季度北京土地市場(chǎng)較冷，僅成交了44宗地，進(jìn)入四季度以來(lái)北京推地速度加快，但由于前期土地放量極少，低迷依然是2018年北京土地市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。
從北京土地歷史成交的樓面均價(jià)及溢價(jià)率來(lái)看，土地成交樓面價(jià)從2016年以來(lái)開(kāi)始走高，2017年達(dá)到高峰，2018年土地成交樓面價(jià)維持在高位。而從溢價(jià)率來(lái)看，北京土地成交溢價(jià)率從2016年開(kāi)始持續(xù)波動(dòng)下滑，2018年土地成交溢價(jià)率同比2017年繼續(xù)下跌43%，為近5年最低，年內(nèi)平均溢價(jià)率僅為13.72%。
此外，2018年，土地流拍現(xiàn)象明顯增多，全年流拍率達(dá)到10%，創(chuàng)2012年以來(lái)最高水平。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2018年北京市共出現(xiàn)8宗土地流拍，接近2017年的3倍。
共有產(chǎn)權(quán)用地增多，“國(guó)企+民企”拿地成趨勢(shì)
自樓市調(diào)控以來(lái)，住宅用地供應(yīng)量顯著增加。2018年北京成交的72宗地塊中，住宅用地成交52塊，成交建筑面積624.48萬(wàn)平方米，占比為73%。
值得注意的是，2016年11月起，北京新供住宅用地全部執(zhí)行“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”新型供地方式，土地建成后的住宅銷(xiāo)售價(jià)格無(wú)論在均價(jià)和最高銷(xiāo)售價(jià)格方面都進(jìn)行了限制。
2017-2018年，“共有產(chǎn)權(quán)房”、“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)自持”等為土地競(jìng)得的主要模式。以2018年為例，其成交的52宗住宅地塊中，有51宗是限競(jìng)房或共有產(chǎn)權(quán)住房地塊，僅有一宗商品房住宅地塊。其中限競(jìng)房成交40宗，成交建筑面積近500萬(wàn)平方米;共有產(chǎn)權(quán)住房成交10宗，成交建筑面積超100萬(wàn)平方米，另有一宗地塊為限競(jìng)房含共有產(chǎn)權(quán)住房。
在加強(qiáng)住宅用地供應(yīng)的同時(shí)，近兩年，北京市加大租賃用房保障性住房的供應(yīng)。
在拿地方式上，聯(lián)合拿地成為樓市調(diào)控以來(lái)龍頭房企拿地的趨勢(shì)。2017年，聯(lián)合體拿地收入囊中的建設(shè)用地總面積占全年出讓的建設(shè)用地總面積的一半以上。
進(jìn)入2018年，萬(wàn)科、保利等以往積極參與北京土地招拍掛市場(chǎng)的龍頭房企逐漸減少，取而代之的是，具有國(guó)資背景的國(guó)企。
在2018年北京企業(yè)的拿地排行榜中，中鐵置業(yè)斥213.64億元在北京拿得4宗地塊，獲得規(guī)劃建筑面積53.95萬(wàn)平方米，成為榜首。中海地產(chǎn)以157.79億元位居拿地排行榜第二名。北辰實(shí)業(yè)則以86.63億元拿下2018年北京土拍成交總價(jià)最高的朝陽(yáng)區(qū)奧林匹克公園中心區(qū)B23等地塊位列第三。除此之外，北京城建、北京住總等市屬?lài)?guó)企也都有土地入賬。(采寫(xiě)/新京報(bào)記者 徐倩)
